濱江集團(tuán)拿地提速 千億目標(biāo)背后的資金難題成焦點(diǎn)

（原標(biāo)題：濱江集團(tuán)拿地提速 千億目標(biāo)背后的資金難題成焦點(diǎn)）

提出千億規(guī)模目標(biāo)的濱江集團(tuán)（002244.sz），對(duì)于土地儲(chǔ)備有著較為強(qiáng)烈的渴求。

6月22日，濱江集團(tuán)公告稱，子公司花漾年華旅居置業(yè)（湖州）有限公司以13.51億元競(jìng)得湖州市太湖度假區(qū)一幅地塊。

值得一提的是，這是濱江集團(tuán)一個(gè)星期內(nèi)拿下的第二幅地塊。6月15日，杭州市舉行土地拍賣會(huì)，經(jīng)過(guò)78輪報(bào)價(jià)，蕭政儲(chǔ)出[2018]18號(hào)地塊由競(jìng)買人濱江集團(tuán)以27.48億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)24390.20元/平方米，溢價(jià)率41.8%。

《投資者報(bào)》記者梳理得知，截至發(fā)稿，濱江集團(tuán)今年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛及收并購(gòu)等不同方式，共獲得12幅地塊，共耗資87.2億元，占比同期權(quán)益銷售額（148.6億元）的比例超過(guò)50%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年濱江集團(tuán)開(kāi)始逐漸改變穩(wěn)健的戰(zhàn)略，開(kāi)始追求規(guī)模的增長(zhǎng)。這一說(shuō)法從數(shù)據(jù)中可以窺見(jiàn)一斑，2017年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約615億元人民幣，同比增長(zhǎng)68%，2018年濱江集團(tuán)將規(guī)模目標(biāo)提為1000億。

不過(guò)，在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，投資者報(bào)注意到濱江集團(tuán)存在權(quán)益銷售比過(guò)低、現(xiàn)金流為負(fù)且大幅下降等不良財(cái)務(wù)狀況。此外，與其他追求規(guī)模擴(kuò)張的房企一樣，濱江集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也逐漸居于較高位。

加速拿地？

實(shí)際上，去年濱江集團(tuán)提出沖刺千億目標(biāo)之后，就開(kāi)始加快拿地速度，甚至于2017年成立專門的并購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組。濱江集團(tuán)給的數(shù)據(jù)顯示，2017年其通過(guò)招拍掛和收并購(gòu)等方式共獲取20個(gè)項(xiàng)目。

而作為對(duì)比的是，2016年這一數(shù)據(jù)為13；2018年濱江集團(tuán)稱目標(biāo)是要新增30個(gè)項(xiàng)目。投資者報(bào)根據(jù)濱江集團(tuán)公告梳理得知，截至2018年5月，濱江集團(tuán)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛、收并購(gòu)以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等不同方式，共獲得12幅地塊。

針對(duì)拿地資金方面，濱江集團(tuán)方面在與投資者的互動(dòng)中表示，公司獲取土地的資金均來(lái)源于自有資金。有消息稱濱江集團(tuán)2018年拿地金額預(yù)算為1350億港元，濱江集團(tuán)在回復(fù)投資者報(bào)采訪時(shí)規(guī)避了這一問(wèn)題。

此外，東興證券研報(bào)也指出，濱江集團(tuán)近年拿地積極，拿地面積與銷售面積的比例由2015年的1.33上升至2018年一季度的2.75。

東興證券研報(bào)還指出，濱江集團(tuán)提高杠桿空間大，一季度杠桿水平有所上升，也反映了其擴(kuò)張的強(qiáng)烈意愿。數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度濱江集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率74.95%，同比上升5.22%

對(duì)于濱江集團(tuán)積極拿地行為，易居智庫(kù)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，濱江集團(tuán)拿地提速是因?yàn)橛芯o迫感，尤其是作為大本營(yíng)的杭州市場(chǎng)的發(fā)展空間明顯受到了沖擊。據(jù)克而瑞江浙區(qū)域此前發(fā)布的《2017年度大浙江房企排行榜》，排行前5名分別為祥生、上海中梁、綠城、萬(wàn)科、華鴻，濱江集團(tuán)以217.31億元的權(quán)益金額位列第8，跌出排行榜前5名。不過(guò)，據(jù)濱江集團(tuán)方面稱，截至2018年5月濱江在杭州銷售金額排在第二位。

“不過(guò)，類似的擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)的一定的資金壓力，尤其是在房企融資趨緊下，需防范風(fēng)險(xiǎn)。” 嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步向記者表示。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，2017年濱江集團(tuán)合約銷售為615億元，這意味著如想今年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，銷售額要同比增長(zhǎng)逾60%。去年7月，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興公開(kāi)表示，2017年達(dá)到2000億貨值，并爭(zhēng)取在2018年達(dá)到3000億貨值。在戚金興看來(lái)，只有達(dá)到3000億貨值，才能確保達(dá)到千億以上的銷售額。

東興證券分析師鄭閔鋼在研報(bào)中表示，依據(jù)濱江集團(tuán)2017年底的約1128億元可售貨值和約1303億元未結(jié)算貨值的數(shù)值，如果僅從可售貨值的角度，考慮目前杭州較為平緩的房?jī)r(jià)走勢(shì)，若不計(jì)入代建后續(xù)新增項(xiàng)目，2018年實(shí)現(xiàn)千億銷售或有難度。

資金狀況不樂(lè)觀

在積極拿地?cái)U(kuò)張背后，投資者報(bào)記者注意到，濱江集團(tuán)的資金狀況并不樂(lè)觀。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度濱江集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.4億元，較去年4.3億元下降了20%;公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-103.2億元，較去年同期大降519.49% 。

將時(shí)間撥回到2017年底，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也在同比下降。截止2017年，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為34.3億元，較2016年131.3億元的水平下降了73%。

針對(duì)投資者報(bào)提出的會(huì)否存在資金壓力的問(wèn)題，濱江集團(tuán)方面對(duì)投資者報(bào)表示，濱江集團(tuán)真實(shí)負(fù)債率水平在行業(yè)中處于較低水平，公司還有較大的杠桿空間。

根據(jù)濱江集團(tuán)方面給到的一組數(shù)據(jù)，2017年濱江集團(tuán)凈資產(chǎn)為143億元，同期內(nèi)有息負(fù)債為89億元，有息負(fù)債比凈資產(chǎn)為0.63。而作為對(duì)比，泰禾集團(tuán)這一數(shù)值為8.43，華發(fā)股份為6.24，陽(yáng)光城為5.93。

此外，在自有資金方面，2017年濱江集團(tuán)多個(gè)地區(qū)營(yíng)收出現(xiàn)同步下滑。根據(jù)年報(bào)，2017年濱江集團(tuán)在衢州、紹興、金華、嘉興四個(gè)地區(qū)的營(yíng)收出現(xiàn)下滑，紹興以-87.23%的比例成為下幅度最大的區(qū)域。就連大本營(yíng)杭州，去年的營(yíng)收也出現(xiàn)同比15.19%的下滑。

在上海市場(chǎng)，濱江集團(tuán)進(jìn)軍上海兩年地王項(xiàng)目濱江公園壹號(hào)仍未開(kāi)盤。2015年底，濱江集團(tuán)聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)以34.65億奪上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)祁連社區(qū)一地塊，樓板價(jià)每平方米28755元，溢價(jià)率91.7%，成為彼時(shí)的“地王”。

而退出深圳舊改項(xiàng)目也一度讓濱江集團(tuán)陷入資金鏈壓力的輿論旋渦。今年4月，濱江集團(tuán)公告稱，公司退出深圳龍華區(qū)舊改項(xiàng)目并要求并要求安遠(yuǎn)控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。不過(guò)，對(duì)于退出深圳項(xiàng)目是否與公司資金周轉(zhuǎn)有關(guān)，濱江集團(tuán)未予回復(fù)。

與退出深圳舊改項(xiàng)目一樣讓外界對(duì)濱江集團(tuán)資金壓力頗為關(guān)注的還有濱江集團(tuán)對(duì)控股子公司的減持。5月29日，濱江集團(tuán)發(fā)布關(guān)于對(duì)控股子公司杭州濱江商博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司減資的公告，濱江集團(tuán)注資從原有的2.55億元減少至2550萬(wàn)元。

除了通過(guò)對(duì)控股子公司減持獲取資金，6月5日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告表示，公司控股股東杭州濱江投資控股有限公司已于2018年6月1日將此前質(zhì)押給中信證券股份有限公司的股份提前購(gòu)回，并辦理了相關(guān)解押手續(xù)。

2018年3月16日，濱江集團(tuán)公告稱，為進(jìn)一步拓寬公司融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，滿足公司快速發(fā)展對(duì)資金的需求，公司擬注冊(cè)短期融資券的規(guī)模不超過(guò)65億元，主要用途包括但不限于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金、償還流動(dòng)資金貸款。

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