WeWork的神奇轉(zhuǎn)折：在疫情中向死而生

去年，在一系列丑聞曝光后，WeWork上市失敗。但一年之后，經(jīng)歷了疫情的風風雨雨，這家共享辦公空間公司不僅沒有倒下，反而奇跡般地有望借著疫情后的共享辦公趨勢實現(xiàn)盈利，并且——如果能一直保持這樣良好的勢頭的話——再次發(fā)起IPO。

WeWork是一家出租裝修精致的共享私人辦公空間的公司。WeWork的主要經(jīng)營模式為：從房東那里租下整棟辦公樓或大樓內(nèi)的辦公空間，然后將租來的空間裝飾一新，打造出創(chuàng)業(yè)公司的辦公氛圍，接著再將辦公桌、辦公室或整層或整棟辦公樓以高于WeWork租來時的價格，轉(zhuǎn)租給個人和公司。疫情期間，人們大多宅家不出，也采取遠程辦公。WeWork為此做了一系列重要的調(diào)整，以渡過疫情危機。但其實，在疫情來襲之前，WeWork已經(jīng)采取了一些最重要的舉措避免在疫情之前就倒下。

去年，該公司已經(jīng)與創(chuàng)始人亞當·諾依曼（Adam Neumann）撇清關(guān)系。這位創(chuàng)始人塑造的企業(yè)文化更貼近一些科技公司慣有的瘋狂離譜的企業(yè)文化，而與房地產(chǎn)領域的傳統(tǒng)文化相去甚遠。在他一味地為辦公租賃公司追求科技公司享有的高估值時，諾依曼對派對的熱衷，揮霍無度的消費以及糟糕的判斷力，使得公司越來越偏離原本的目標，甚至差點毀了WeWork。新的首席執(zhí)行官桑迪普·馬斯拉尼（Sandeep Mathrani）在今年2月份臨危受命。他的工作是幫助公司回歸正途，削減成本，并根除有毒的企業(yè)文化，以讓曾經(jīng)備受期待的獨角獸起死回生。

WeWork的堅挺證明了靈活辦公市場的實力。靈活辦公細分市場屬于新型房地產(chǎn)行業(yè)。除了具備共享辦公的特質(zhì)之外，該細分市場更側(cè)重短期租賃和隨時可用的辦公空間?？紤]到所謂的靈活辦公空間在一定程度上就等于把盡可能多的人塞進那一點點的空間里，這個細分市場在疫情期間的適應能力著實令人驚訝。

眼下，隨著疫苗的上市，對于那些努力應對分散勞動力所帶來的不確定性的公司而言，靈活辦公空間的價值主張也變得具有吸引力。

近日谷歌在提交給監(jiān)管機構(gòu)的10K報告中提到，新冠期間長時間的遠程辦公造成的負面影響包括廣告收入的減少和辦公效率的下降，谷歌提到，會試驗混合工作模式，包括重新安排辦公室和制定更多的長期遠程辦公選擇。

“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)和歷史，我們相信，當人們重新燃起對共享辦公空間的興趣時，靈活辦公空間將是非?？尚械倪x擇?！鄙虡I(yè)房地產(chǎn)公司世邦魏理仕（CBRE）的業(yè)主研究全球主管朱莉·惠蘭（Julie Whelan）在最近談到靈活辦公空間時說道，“疫情過后，這個行業(yè)將比以往更加強大?！?p>

要了解WeWork的神奇復活，首先需要了解整個靈活辦公空間行業(yè)以及其前景。

01 靈活辦公細分市場方興未艾？

疫情對辦公空間（包括靈活辦公空間）的業(yè)主和經(jīng)營者造成了嚴重影響，這是事實。只有一小部分人目前回到了辦公室上班。在最大的辦公市場曼哈頓，只有10%的上班族回到公司上班，而有一些人可能以后都不會再回到公司上班。

但是，盡管新的租約減少了，放棄靈活辦公空間的人卻在少數(shù)。根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)服務巨頭高緯物業(yè)的數(shù)據(jù)，截至去年三季度末，美國前23個市場上的靈活辦公空間租賃面積約為6710萬平方英尺，與2019年底時相比更增加了2.5%。

WeWork的另一競爭對手, 靈活空間提供商Knotel在倫敦為Twiilo提供服務WeWork的另一競爭對手, 靈活空間提供商Knotel在倫敦為Twiilo提供服務

WeWork及其競爭對手（如Knotel和Industrious）都向個人和公司出租即用型辦公空間。這些公司的快速增長已經(jīng)開始減速，但并沒有縮小規(guī)模。他們保留了足夠的業(yè)務，以在疫情期間維持經(jīng)營，并等待最佳時機的到來——一個靈活辦公空間比傳統(tǒng)的長租辦公室更有吸引力的時代。Industrious表示，其會在明年盡最大努力為現(xiàn)有的辦公空間尋找新的客戶。

靈活辦公空間的吸引力在于，企業(yè)可以更加輕松地應對混合辦公等趨勢。在混合辦公模式下，人們走進辦公室的頻率與以往相比更低，原因也不再相同。靈活辦公空間也為那些仍在琢磨未來趨勢的公司提供了暫時駐足觀望的機會。

房地產(chǎn)專家表示，公司——尤其是大公司——并沒有回避靈活辦公空間，而是計劃逐漸增加他們的靈活辦公空間面積， 并使靈活辦公空間在其未來的產(chǎn)品組合中占據(jù)更大比例。世邦魏理仕的一份報告對全球80家公司進行了調(diào)查。根據(jù)該報告，其中約有86%的公司計劃在未來，將靈活辦公空間作為他們房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一部分。他們也更有可能傾向于和提供靈活辦公空間的辦公樓簽訂租賃合同。

商業(yè)房地產(chǎn)服務公司仲量聯(lián)行（JLL）預測，到2030年，靈活辦公空間將在所有辦公空間中占到30%。數(shù)字商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司SquareFoot的首席執(zhí)行官喬納森·威瑟斯特羅姆（Jonathan Wasserstrum）認為，這一趨勢會更快發(fā)生。2020年，該公司平臺上，對靈活辦公空間服務的需求增長了15%。選擇靈活辦公空間的原因有很多?？偟膩碚f，他們代表了疫情之前已經(jīng)出現(xiàn)的趨勢正在加速。

更令人驚訝的是，房地產(chǎn)專家認為，共享空間不會像疫情期間那么令人聞之色變，這要歸功于安全措施的廣泛采納以及更重要的是——疫苗即將上市。

世邦魏理仕的朱莉·惠蘭說：“管理辦公環(huán)境的任何人，包括靈活辦公空間供應商，都必須制定一套準則，以提供工作環(huán)境中的安全性，如空氣過濾、保持社交距離、加強清潔、使用口罩等等。只要制定好安全準則并嚴格遵守，我們認為靈活辦公空間與其他類型的辦公空間并無區(qū)別?！?p>

事實上，疫情反而使得靈活辦公空間更受歡迎。

CoStar Advisory Services的執(zhí)行顧問保羅·萊納德（Paul Leonard）說：“對于有辦公空間需求的企業(yè)業(yè)主而言，恰好是疫情這些因素，讓他們開始重視靈活辦公空間這一塊?！?p>

也就是，如果意外發(fā)生，公司希望，跟簽訂傳統(tǒng)的辦公租賃合同相比，他們可以更快地撤回租金支出。他們更愿意支付一定的溢價，來減少不確定性。

高緯物業(yè)的美洲地區(qū)業(yè)主研究主管大衛(wèi)·史密斯（David Smith）表示，在企業(yè)開始重新思考辦公室的用途之際，靈活辦公空間方興未艾。

換句話說，企業(yè)仍需要辦公空間，但需要辦公空間的原因已經(jīng)發(fā)生變化。像WeWork這樣的公司，處于一個特殊的位置，可以為對未來尚有疑慮的人和公司提供選擇。

02 WeWork的奇跡轉(zhuǎn)折

沒有人曾預料到，2020年，WeWork竟然依舊處于辦公趨勢的最前沿。考慮到過去糟糕的處境以及曾經(jīng)發(fā)生的樁樁丑聞，WeWork走向盈利甚至是重新上市的嶄新前景尤其令人驚奇。

曾經(jīng)，徒有科技公司之名的WeWork，卻是硅谷實打?qū)嵉男念^好，估值高達470億美元。最大的投資銀行都自告奮勇地想幫助WeWork上市。可惜的是，上市過程無情地揭露了該公司令人震驚的財務災難和有毒的企業(yè)文化。

WeWork計劃上市的前一年，公司收入18億美元，但虧損16億美元?？萍紕?chuàng)業(yè)公司虧錢并不稀奇，但WeWork的虧損卻是源于公司治理和不良行為等更為嚴重的問題。

就在公司努力向潛在的市場股東證明自己的價值時，WeWork的聯(lián)合創(chuàng)始人亞當·諾依曼卻在玩沖浪，缺席公司會議，又挪用公司的資金充實自己和家人的錢袋。據(jù)稱，諾依曼的辦公室里還有一個“溫泉和冰的浴池”。他還花大量的錢去做跟WeWork絲毫不相干的投資，包括一所學校和制造人工波浪的創(chuàng)業(yè)公司。他還完全沒必要地把公司改名為We Company。

事實證明，私募投資者或許能容忍這樣的行為，但公眾市場則不然。

因現(xiàn)金流緊張，WeWork的曼哈頓私立學校WeGrow 2019年底關(guān)門因現(xiàn)金流緊張，WeWork的曼哈頓私立學校WeGrow 2019年底關(guān)門

2019年底，WeWork取消上市計劃，又解雇諾依曼。親手將公司推向萬丈深淵的諾依曼，卻依舊在離開時獲得一筆17億美元的巨額離職補償費。WeWork的主要投資者軟銀，盡管已經(jīng)在這家公司上損失數(shù)十億，仍表示打算挽救WeWork。挽救的措施包括減少開支，放緩投資新房地產(chǎn)的速度，以及重新評估已經(jīng)擁有的房地產(chǎn)。WeWork還裁掉了數(shù)千名員工，又變賣了不少非核心業(yè)務——包括那個人工波浪制造公司。接著，WeWork請來馬斯拉尼，一位以幫助公司轉(zhuǎn)危為安而聞名的高管。最后，We Company也改回了原來的名字：WeWork。

盡管該公司仍未擺脫困境，但至少WeWork已經(jīng)在嘗試回歸正途。WeWork已經(jīng)將虧損幅度縮小一半。去年第三季度，WeWork虧損12億美元。今年同期，虧損減少至5億美元，雖然數(shù)額依舊龐大，但至少得到了控制。WeWork的會員數(shù)和收入也在下降，但相比去年同期降幅不到15%。考慮到WeWork的很多會員都是每月訂閱會員且可以隨時取消訂閱，這樣的表現(xiàn)也不算糟糕。

另外，WeWork的會員中，擁有500名或以上員工的企業(yè)會員比例正在增加，從去年的43%增長至今年的54%。這些公司有時候會租下整層或整棟辦公樓，比起個人會員，也更有價值、更穩(wěn)定。

WeWork還增加了一些有實際意義的收入項。十月份，該公司推出“企業(yè)解決方案”（Business Solutions），來幫助其辦公空間內(nèi)的中小企業(yè)處理人力資源和工資派發(fā)等事項。在租金之外，企業(yè)可以按月訂閱這些服務。

WeWork的全球市場主管普拉迪普·辛格（Prabhdeep Singh）在十月份接受采訪時說：“此舉讓WeWork從一家單純的共享辦公空間公司變?yōu)橐患艺嬲峁┒说蕉似髽I(yè)解決方案的公司。我不會說這就是我們的最終愿景和計劃，但這毫無疑問是我們的第一步?！?p>

WeWork還增加了辦公室內(nèi)廣告，以允許廣告主通過WeWork的辦公空間內(nèi)的數(shù)千個屏幕找到自己的潛在客戶。

03 事情的另一面

WeWork已經(jīng)解決了一些重要的問題，也身處一個前景廣闊的行業(yè)，但這并不能保證WeWork未來的成功。在疫情結(jié)束之前，WeWork仍將面臨一些嚴峻的挑戰(zhàn)。

WeWork的主要經(jīng)營模式為：從房東那里租下整棟辦公樓或大樓內(nèi)的辦公空間，然后將租來的空間裝飾一新，打造出創(chuàng)業(yè)公司的辦公氛圍，接著再將辦公桌、辦公室或整層或整棟辦公樓以高于WeWork租來時的價格，轉(zhuǎn)租給個人和公司。如今這個經(jīng)營模式的最大挑戰(zhàn)之一是，WeWork與房東簽訂的多數(shù)租賃合同發(fā)生于疫情之前，房地產(chǎn)市場處于高位之際，當時的租金價格正值最高點。但WeWork現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)租這些空間，而此時人們期望的租金低于原先的水平，因為市場上選擇更多以及我們正處于經(jīng)濟衰退期。新開的辦公地點全部租出去的可能性也更低，因為吸引租客需要時間，所以相比成熟的辦公地點，這些新開的辦公地點租金收益更少。換句話說，WeWork在新開的辦公地點上，入不敷出。

實際情況也是如此、過去幾個月中，WeWork在美國多次降價，說明疫情之后，辦公空間出租的恢復仍需要時間。

根據(jù)獨立研究員詹姆斯·哈靈匯編的數(shù)據(jù)，去年11月初和今年的1月份，WeWork兩次降低大多數(shù)個人工位和小型辦公空間的單位租金。數(shù)據(jù)顯示，總體的平均價格降幅為10%，有些地區(qū)的價格降幅達到了25%。

哈靈說，這些價格信息包含在WeWork網(wǎng)站的源代碼內(nèi)，但未向訪問該網(wǎng)站的用戶顯示。一名WeWork發(fā)言人拒絕發(fā)表評論。但WeWork的首席執(zhí)行官馬斯拉尼承諾，WeWork會在今年年底前實現(xiàn)盈利。

不止WeWork，在美國，辦公空間出租價格整體一直在大幅下降。在美國最大的幾個城市中，截至去年底，只有不到20%的員工返回辦公室。世邦魏理仕預期，到2022年初，業(yè)主的要價可能會下降7%，之后才有可能恢復。另外，房地產(chǎn)研究公司Green Street的研究認為，舊金山和紐約等市場受到的沖擊可能最為嚴重。

WeWork的最大競爭對手之一Industrious已經(jīng)放棄原先的租賃模式，而是與辦公樓所有者分享收入。也就是說，Industrious不再向房東支付租金，而是將收入的一部分給予房東。這種協(xié)議讓Industrious得以在疫情期間繼續(xù)擴張新的辦公地點，同時最小化損失——因為公司的收入減少時，給房東的分成也會相應減少。世邦魏理仕稱，預計未來會有更多類似的協(xié)議。

另外，辦公樓所有者們也在著手進軍共享的靈活辦公空間。這樣一來，像WeWork這樣的中間商就可能會被淘汰出局。

最后，WeWork的大部分業(yè)務其實來自于傳統(tǒng)的共享辦公，許多人共享公共的辦公場所。疫情結(jié)束后，人們是否還愿意選擇靈活辦公空間內(nèi)的私人辦公室，這一點仍有待觀察。眼下，如果WeWork想繼續(xù)在靈活辦公空間領域大展身手，WeWork必須先在疫情的剩余階段生存下來。

正如CoStar的萊納德說：“如果你可以生存下來，那么靈活辦公空間的這個概念確實非常棒。疫情后的幸存者在未來將表現(xiàn)得更好，迎來第二次蓬勃發(fā)展的機會。”

04 借殼上市

“當孫正義第一次選擇投資我時，他只用了28分鐘?！?p>

最近，有知情人士透露，WeWork前首席執(zhí)行官亞當·諾伊曼（Adam Neumann）即將與軟銀集團達成和解，和解內(nèi)容或可包括WeWork的最新所有者軟銀支付給諾伊曼的費用減少5億美元。

根據(jù)新的擬議條款，軟銀或?qū)⒊赓Y約15億美元購買WeWork早期投資者和員工持有的股票。

2019年10月，WeWork上市失敗后，軟銀起初曾同意收購屬于諾伊曼和WeWork當前及離職員工的約30億美元股份。隨后，軟銀對這個紓困方案提出異議。軟銀的反悔，導致該公司和諾伊曼、和WeWork的董事鬧上法庭。

如果雙方之間的漫長法律糾紛能夠在這次和解之后告一段落的話，WeWork或許有望再次沖擊公共市場，不過是通過另一種方式——特殊目的公司收購（SPAC）來上市。

知情人士表示，BowX Acquisition是一家空白支票機構(gòu)，曾在8月份的IPO中籌資4.2億美元。這家公司曾主動與WeWork的最大股東軟銀接觸，討論收購WeWork的可能性。這次收購或給予WeWork大約100億美元的估值。

如今BowX和軟銀之間的談判仍在繼續(xù)，雙方有望在未來數(shù)周達成協(xié)議。但是，談判也有可能破裂?？紤]到新上市公司必須有能力吸引投資者購買其股票，能否解決諾依曼和其他人提出的訴訟被認為是完成與BowX并購交易的關(guān)鍵。

上市失敗前，WeWork在最后一輪私募融資中估值達到為470億美元，遠高于此次收購的估值。即便估值大跌，但這次的并購或許也代表了市場對WeWork商業(yè)模式的認可——盡管疫情期間，許多共享辦公空間業(yè)務搖搖欲墜。同時，這也表明，SPAC的崛起正在改變資本市場。

據(jù)稱，為了掃清重新上市的阻礙，軟銀在過去兩周已經(jīng)與諾伊曼和該公司獨立董事組成的特別委員會進行溝通，希望能就之前的30億美元紓困方案糾紛達成的和解。

正在協(xié)商的解決方案或最終使得軟銀向諾伊曼和包括Benchmark Capital在內(nèi)的其他投資者支付15億美元費用，為先前費用的五折。根據(jù)諾伊曼持有的25%股份，他可以獲得其中的4.8億美元。另外，公司上市后，他也可以繼續(xù)保留目前持有的75%股份。

知情人士說，協(xié)商仍在繼續(xù)中，諾伊曼和其他人能獲得的具體金額仍可能變動。

“當孫正義第一次選擇投資我時，他只用了28分鐘。” 諾伊曼曾經(jīng)回憶稱。

05 搬上熒幕：“WeCrashed”

Apple TV+已經(jīng)同意制作一部新的電視劇，講述WeWork在過去幾年中的起起伏伏。

這部劇的名字就叫做“WeCrashed”，以播客“WeCrashed: The Rise and Fall of WeWork”為藍本，奧斯卡最佳男配杰瑞德·萊托（Jared Leto）和奧斯卡影后安妮·海瑟薇（Anne Hathaway）分別飾演諾伊曼和他的妻子。

美劇《辦公室》的編劇李·艾森伯格（Lee Eisenberg）和德魯·克里維羅（Drew Crevello）將共同撰寫劇本，擔任執(zhí)行制作人等。

蘋果公司在網(wǎng)站聲明中寫道：“‘WeCrashed’將講述創(chuàng)業(yè)獨角獸WeWork的瘋狂崛起和不可避免的衰落，以及這一切背后的自戀狂們?！?來源：獵云網(wǎng))

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