2021，買基金還是買房？

往年，一下雪，北京便成了北平；一過年，魔都便成了空都。

今年，受疫情影響，雖一億人選擇了就地過年，但大城市的年味卻只少未增。

不論在哪里過年，我們都很難體會到那個物質(zhì)匱乏時期，人們對過年的渴望和欣喜。隨著城市化移民和社會財富增長的加速，年味加速凋敝，財富分化加劇，如今很多中國老百姓思考的已不是去哪里過年，而是手上的錢去哪里更能保值增值。

新年伊始，“基金”已經(jīng)數(shù)次登上熱搜。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2月19號，今年新基金規(guī)模已經(jīng)超過7,600億元，比去年同期增長了2倍多。牛年開工后宣布進入發(fā)行的新基金已經(jīng)逼近100只，目前最晚的募集起始日已經(jīng)排到了3月22號，據(jù)測算，后續(xù)或仍有超8000億元資金等待入市。

基金已經(jīng)成了吸納資金的大型蓄水池，毫無疑問，基金的大年“又”來了。

“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并無新事?！比缃竦氖r像極了2007年和2015年的瘋狂。

1 “基”情在退燒

2007年是A股乃至整個基金行業(yè)最輝煌的歲月。

當年8月交銀藍籌股票基金、中郵核心成長基金、華安策略優(yōu)選基金、光大保德信優(yōu)勢基金分別募集資金117.44億、149.57億、111.26億、99.06億。到9月，中國公募基金業(yè)持股占A股流通市值29％，基民人數(shù)比2006年底增長558%，達2400萬戶。

盡管時任證監(jiān)會主席尚福林親自出面提醒風險，卻依然抵擋不住老百姓買基金的熱情。千萬基民都抱著純真而堅定的信念——買基金怎么可能虧呢？

那段瘋狂的歲月隨著A股從牛到熊，戛然而止，從2007年高點6124，一路跌至1664點。

當時，很多人在5000點左右買的滬深300指數(shù)，一直熬到2015年才解套?？珊镁安婚L，6月A股大跌，基金行業(yè)遭遇前所未有的贖回潮，爆發(fā)嚴重的流動性危機，投資者損失慘重。

上投摩根亞太見證了這段起落。

2007年，創(chuàng)下記錄的上投摩根亞太優(yōu)勢，最低跌到了0.3元左右。也就是說，每認購成功1萬元，就要虧損7000元。一直到2020年11月，上投摩根亞太優(yōu)勢凈值終于回到1元，按照2月5日凈值1.2222計算，年化收益不足1.5%。

坦率的說，散戶炒股不如買基金，機構(gòu)為主導的市場轉(zhuǎn)變是投資市場走向成熟很重要的必經(jīng)之路。

基金規(guī)模并不是越大越好，錢太多，想要靈活配置，追逐超額收益就越難。普通投資者只問一年收益多少，但沒人說一年賠個50%能不能承受得住。

例如，很多人追捧的易方達張坤旗下的基金，一年的最大回撤超過了40%。15年漲了20倍的富國天惠成長，最大回撤甚至達到了58.9%。管理這支基金的朱少醒曾經(jīng)分析過，為什么他的相當一部分客戶其實沒怎么掙到錢甚至賠了，因為他們追漲殺跌。

理性的投資者們首先需要有正確的心態(tài)和正確的投資理念，從歷史上看，絕大多數(shù)采用波段操作的基金投資者難以獲得基金的收益，反而容易產(chǎn)生虧損。

春節(jié)過后，當全社會都在問買哪支基金的時候，過去經(jīng)歷已經(jīng)告訴人們，風險將至。誠如巴菲特所言：別人恐懼的時候我貪婪，別人貪婪的時候我恐懼。

太陽底下從來就沒有新鮮事，都是人性的一個個輪回。當萬民搶“基”之時，多家基金公司開始給市場降溫。

易方達基金分別在1月8日、28日連續(xù)下調(diào)旗下藍籌精選混合型證券投資基金的大額申購、大額轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)入業(yè)務金額限制，申購上下也從100萬上限下調(diào)至5000元。

富國天惠精選成長混合也在2月18日起，對單個基金賬戶大額申購每日累計金額，由此前的不超過30萬元調(diào)整為不超過1萬元。

公募基金經(jīng)理們?yōu)榱藢ν顿Y者負責，不得不出手降溫，何況隨著大盤回落，基金收益率迅速下降。

截至2月19日，超50只今年新成立的基金凈值為負，其中3只基金收益率跌超1%，跌幅最大的新基金凈值回撤為3.22%。頂流基金經(jīng)理們已經(jīng)開始用限購行動告訴他們的客戶，現(xiàn)在市場風險較高，追漲要適度。

表面看，最近基金的瘋狂來自以A股為代表的二級市場升溫，但疫情期間大多企業(yè)盈利能力并沒有改善，很多專家認為，二級市場繁榮的根本原因并非市場預期企業(yè)經(jīng)營好轉(zhuǎn)，反倒是刺激政策擴大了企業(yè)負債規(guī)模。

說白了，大家賺的并不是企業(yè)成長的錢，而是流動性帶來的估值溢價。

與此同時，后疫情時代主權(quán)債與公司債規(guī)模大幅增加。去年，國際金融協(xié)會（IIF）發(fā)布最新報告指出，隨著各國政府與企業(yè)繼續(xù)在抗擊新冠疫情方面投入巨額資金，預計到年底，全球債務規(guī)模將飆升至創(chuàng)紀錄的277萬億美元。

各國政府為了應對疫情持續(xù)加碼財政刺激力度，全球債務規(guī)模正以驚人速度迭創(chuàng)新高。2021年全球金融市場很可能也會加劇動蕩。流動性與債務處于“恐怖平衡”狀態(tài)，投資者將面臨不小挑戰(zhàn)。

在如此錯綜復雜的環(huán)境下，老百姓的錢既要跑贏通脹保證本金安全，又希望穩(wěn)健增值，越來越難。

2 城市的“股票”

時至今日，資本規(guī)模最大的還是房地產(chǎn)。

目前，全球的股票、債券、黃金、房地產(chǎn)等資產(chǎn)加起來大概是340萬億美元，單房地產(chǎn)一項就達168萬億美元，占了將近一半?？v觀全球，房地產(chǎn)仍是家庭財富的最主要來源。

從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，伴隨著國家的經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)都出色的完成了分享國家經(jīng)濟增長紅利、抵抗通貨膨脹的任務。

北大金融教授香帥說，一個國家一個城市的“房地產(chǎn)”就是這個國家和城市的股票，它的漲跌代表了市場對這個國家和城市增長潛力的預期。

近20年，中國幾乎所有城市的房子都在上漲，特別是一、二線城市，隨便買一套房子就能戰(zhàn)勝幾乎所有理財產(chǎn)品。毫不夸張地說，中國普通老百姓通向財務自由，最可行的途徑就是買房。

可惜近兩年，國內(nèi)很多地區(qū)房市遇冷。不僅房價增速下降，且成交稀疏，過去10多年動輒兩位數(shù)的增長勢頭難以再現(xiàn)。

受此影響，過去五年房地產(chǎn)股票連續(xù)5年跑輸大盤。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年，top30的上市房企中有24家股價下跌，其中，最大跌幅達到48%，平均跌幅約21%。50家上市房企市值縮水超8000億。中國市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科，13年前市盈率高達100倍，現(xiàn)在市盈率僅8.5。

中國房地產(chǎn)的黃金時代真的過去了嗎？

從業(yè)20多年的地產(chǎn)大佬馮侖給出了明確答案：未來5-10年，房地產(chǎn)將進入剛需主導的買房時代。

中國的房子還值不值得買？馮侖直言道：錢如果是撿來的就可以繼續(xù)買房投資，如果是自己辛辛苦苦賺的，不建議再投身于炒房投資事業(yè)。因為人均GDP在3000-8000美元時，住宅成長最快，是賺大錢的時候。所以今天你要找轉(zhuǎn)型的方向，就去人均 GDP 三千美元開始往上的地方。

從各個發(fā)達國家的歷史軌跡來看，確實印證了馮侖的結(jié)論，當一個地方的人均GDP超過8000美元時，城市化進入尾聲，這一階段房價上漲的趨勢也將隨之結(jié)束。

而我們國家從2019到2020年，連續(xù)兩年超過1萬美元，早已告別了那個閉眼買房，躺著賺錢的年代。

以上海為例，人均GDP已經(jīng)超過了2.31萬美元，達到發(fā)達國家平均水平。要想買到有投資價值的房子，機會和難度都已今非昔比。

此外，房產(chǎn)投資還有兩個關(guān)鍵影響因素——人口和供給。

我國出生人口連續(xù)數(shù)年下跌。從1990年到2020年，十年之間新增人口規(guī)模都分別為2391萬、1771萬、1588萬、1003萬，去年甚至創(chuàng)下新中國成立以來新低。人口老齡化似乎已經(jīng)不可避免，未來也許出現(xiàn)如馬云所說“房子比人還多”的情況。

需求不濟，供給卻尤其旺盛。以上海為例，據(jù)《上海市建筑業(yè)行業(yè)發(fā)展報告（2020年）》披露的信息，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達37.2平方米，超過了日本人均住房面積。上海商品房存量已達780萬套，而上海的常駐人口為2400萬人。

供需關(guān)系導致租售比不斷走低，以上海為例，商品房的平均租售比僅僅為1.5%，在全球城市來看，這樣的租金收益都是倒數(shù)的了。

3 下一個北上廣

馮侖說要找下一個房產(chǎn)投資的方向，就去人均GDP三千美元開始往上找。香帥說，一個國家和城市的房子就是它的股票。

“國家經(jīng)濟增長快、人均GDP處于3000-8000美元；人口規(guī)模大、出生率高；土地和房產(chǎn)供給量少”，能滿足這三個條件的地方，就是下一個15年前的北上廣。

菲律賓的首都馬尼拉，近乎完美符合“下一個上?！钡哪Ｐ停?p>

1.菲律賓經(jīng)濟高速增長，領(lǐng)跑東南亞，GDP增速連續(xù)多年超過6％，而且人均GDP為3250美元，正處于“房價上漲黃金期”。

2.菲律賓人口過億，馬尼拉人口高達2400萬人，與上海一樣，但生育率連續(xù)多年是中國的兩倍以上，平均年齡僅24歲。

3.馬尼拉土地面積僅638平方公里，每平方公里生活著3.9萬人，是上海人口密度的十倍。而已開發(fā)的住宅僅35萬套，甚至還不到上海的5%。

雖然種種跡象都表明馬尼拉是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但對于普通投資者而言，將想法變成現(xiàn)實還存在一些巨大的溝壑。

比如海外投資最大的痛點是信息不對稱，買貴了怎么辦？大部分機構(gòu)缺乏信用積累與過往業(yè)務數(shù)據(jù)支撐。而且購房流程和購后管理麻煩，找不到經(jīng)驗豐富、服務成熟的一站式管理的平臺。若投資者并不了解長期價值投資，而是被中介忽悠投機短期炒樓花，那么如同短期炒基金一樣很難賺到錢。

其實并非國內(nèi)沒有人看到菲律賓房產(chǎn)市場的價值，只是懂得菲國房地產(chǎn)市場運行規(guī)律并擁有成熟操盤經(jīng)驗的人太少了。

據(jù)悉，菲律賓甜蜜區(qū)資本是目前唯一設(shè)立了菲律賓地產(chǎn)研究院的公司，近年來已操盤了馬尼拉核心CBD的11個住宅項目、累積投資規(guī)模超過30億元。對此，我們采訪了甜蜜區(qū)資本CEO張博。

Q：如何看待今年的菲律賓房產(chǎn)投資市場？

A：第一，雖然2020年受疫情影響菲律賓經(jīng)濟下降了不少，但人均GDP仍然達到了3300美元，尤其是2020年第四季度GDP實現(xiàn)了環(huán)比增長5.6%。今年全球經(jīng)濟回暖，加之疫苗的普及，菲律賓官方預測2021年經(jīng)濟增長目標為6.5%-7.5%。

第二，房產(chǎn)投資長期看人口、中期看土地、短期看金融。從人口和土地方面看，影響菲房產(chǎn)價值的中長期因素并沒有什么變化，住宅缺口仍然非常之大；而短期因素方面，菲政府推出了史詩級的《企業(yè)復蘇和稅收激勵法案》，顯然會刺激到房地產(chǎn)市場的新一輪增長。

Q：甜蜜區(qū)能成為菲律賓市場頭部投資機構(gòu)有什么成功的經(jīng)驗？

A：從解決客戶買房最頭疼的三大難題入手。第一、選錯了房子怎么辦？第二、價格買貴了怎么辦？第三、買了之后沒人管理怎么辦？

要解決這三大難題就要具備兩個基本素質(zhì)——專業(yè)性和價值觀。我們最早在菲律賓成立了專業(yè)的房產(chǎn)投資研究院，價值觀我們就不自賣自夸了，等客戶來親自感受吧。

分享一件有趣的事：甜蜜區(qū)的銷售總監(jiān)曾任某地產(chǎn)公司高管，運營總監(jiān)曾任某獨角獸高管，CMO曾任某A股上市公司VP，CFO曾任某美股上市公司CFO。他們有一個共同的特點就是因為參與買房而結(jié)識了甜蜜區(qū)公司，不僅感受到了商業(yè)價值還找到了共同相信的價值觀，最終選擇allin一起創(chuàng)業(yè)。而我本人也是甜蜜區(qū)的客戶，后來投資了公司，成為公司的CEO?？梢哉f這是一家由客戶共同管理的公司，客戶最了解客戶的痛點和需求。

Q：最近基金熱消退，股市震蕩頻繁，如果要投資菲律賓不動產(chǎn)，您有何具體建議？

A：第一，堅持投資核心地段、大開發(fā)商、小戶型、價格相對有安全邊際的房子。

第二，長期規(guī)劃，至少做好3年以上投資計劃，不動產(chǎn)流動性畢竟不如股票基金，不做短期炒樓花。

第三，量力而行，不要靠借錢去投資。交房前零利率分期付款，已具備相當不錯的杠桿。

第四，多比較，找自己信任的頭部投資機構(gòu)。

以近期菲律賓首富財團維斯塔和甜蜜區(qū)資本共同推出的馬尼拉時代公館·天璽為例：地處核心地段CBD奧迪加斯，緊鄰各五百強企業(yè)總部和香格里拉大酒店，地鐵輕軌交通便利，大開發(fā)商維斯塔地產(chǎn)，1-2房的小戶型，價格低于周邊20%以上，零首付、超長分期付款，月供三千元。可以關(guān)注我們公司公眾號咨詢了解。

Q：投資風險方面您有哪些看法嗎？

A：任何投資都是機會和風險并存的，普通投資人學會獨立思考和承擔責任是尊重契約精神的基本。房產(chǎn)投資風險主要有三方面：第一，市場風險，包括政策風險、經(jīng)濟周期風險、匯率風險、購買力風險; 第二，流動性風險，投資人著急用錢時房子無法像股票一樣馬上賣出; 第三，信用風險，主要是購房者的違約風險，無法按時支付月供及房款。

過去我們在業(yè)內(nèi)第一家承諾堅持不做過度承諾、不做夸大宣傳，但今年我們又是第一家制定了房產(chǎn)投資風險揭示書，充分披露風險可能會讓我們失去很多短期炒樓花的客戶，但我們寧可失去一個客戶的合同，也不愿失去一個客戶的信任。

我們有三個堅持，堅持正確的價值觀，堅持專業(yè)的價值投資，堅持長期主義。才有可能在變幻莫測的市場中守住客戶的信任、投資的信心和自己的責任，從而肩負起更多人的信任，一起成為時間的朋友。

4 終

2021年，全球資本繼續(xù)寬松，雖然刺激股市走高，但若把大量家庭資產(chǎn)配置于股票風險過高，放在銀行跑不過通脹，全部放基金又擔心過熱。

日前，國家外匯管理局資本項目管理司司長葉海生在答《中國外匯》有關(guān)2021年工作計劃的提問時指出， 2021年外匯局將研究外匯管制有序放寬。

政策開始研究利好個人境外投資，財經(jīng)作家吳曉波說中國要用人民幣泡沫去淹沒全世界，在風險與增值之間，菲律賓置業(yè)不偏不倚，也許正當其時。(來源：獵云網(wǎng))

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