歷史進(jìn)程中的許家印

恒大不是第一次資金鏈危機(jī)，但8月17日，許家印是第一次卸任恒大集團(tuán)主席

在民眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)者還在爭(zhēng)論「當(dāng)前經(jīng)濟(jì)很困難，是否需要放松一下地產(chǎn)」的時(shí)候，這已經(jīng)是第三家走到末端的房地產(chǎn)上市公司，前兩家分別是四川藍(lán)光發(fā)展和河北華夏幸福。華夏幸福曾經(jīng)在2017年被大量明星基金頂格配置，因?yàn)樗种谐钟写罅康男郯餐恋亍?p>

同樣是在2017年，中國房地產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)折：當(dāng)年全國共有54個(gè)大中城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，其中關(guān)于“限購”共有129條，關(guān)于“限貸”共有169條。有15個(gè)城市樓市調(diào)控政策升級(jí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，48個(gè)城市樓市調(diào)控政策升級(jí)執(zhí)行“限售”政策。

2018年元旦房地產(chǎn)人士復(fù)盤的時(shí)候一副苦盡甘來的態(tài)度，稱上一年是過去十年調(diào)控最嚴(yán)的一年，但沒想到的是那可能成為未來十年調(diào)控最松的一年。

如果我們要說房地產(chǎn)調(diào)控的拐點(diǎn)，線索要從2008年開始說起。

或許是每一個(gè)歷史事件都要用一個(gè)巨頭來祭天，那一年美國房地產(chǎn)泡沫崩盤，美國頭部投資銀行貝爾斯登、雷曼破產(chǎn)，香港大量明星持有的雷曼迷你債突然一文不值，張學(xué)友損失慘重不得已在后面多次開演唱會(huì)。

在這樣的背景下，恒大于08年3月只能硬闖上市融資，但整個(gè)全球金融危機(jī)的陰霾之下，上市詢價(jià)中沒有一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購，而恒大的資產(chǎn)負(fù)債表里面出現(xiàn)了市場(chǎng)最擔(dān)心的東西：土地儲(chǔ)備過高，現(xiàn)金流不足，杠桿率過高。

恒大一賭

在上市融資遇阻后，恒大找過當(dāng)時(shí)頂級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)萬科融資，王石關(guān)門謝客。

其后在好朋友英皇主席楊受成的牽線之下，恒大走進(jìn)了香港富商鄭裕彤的圈子，那幾個(gè)月許家印頻繁出入香港，只為與鄭裕彤代表的富商一起玩一種在廣東流行的撲克「鋤大地」，幾個(gè)月之后，鄭裕彤聯(lián)手劉鑾雄等香港富商為恒大站臺(tái)，兩人至少出資4億美金入股或認(rèn)購恒大票據(jù)。

08年下半年，由于當(dāng)時(shí)中國的經(jīng)濟(jì)中外需所占的比例非常大，受到美國次貸危機(jī)的沖擊，中國四萬億刺激方案出臺(tái)，后續(xù)就是大量的消費(fèi)品與股票、住宅等資產(chǎn)價(jià)格上漲。這個(gè)時(shí)候度過了資金斷裂危機(jī)，押注了大量土地儲(chǔ)備的恒大賭贏了，住宅銷售面積從僅有萬科的20%，躍升至一線地產(chǎn)商水準(zhǔn)。

但是這樣的高光時(shí)刻并沒有持續(xù)太久，在四萬億刺激下，經(jīng)濟(jì)義無反顧地走向了過熱，央行不得已在2010年即將結(jié)束的時(shí)候開始加息，下圖中我們可以看到，2010-2012年重新回到了加息周期。

放水的時(shí)候房價(jià)上漲，收水的時(shí)候房價(jià)下跌。最可怕的是，民眾不愿意在房價(jià)下跌的時(shí)候買房，因?yàn)橹灰俚恍?，省出來的錢就夠一年工資了；房價(jià)上漲的時(shí)候，民眾又怕再不買就買不起了。于是房價(jià)一路下跌。

這樣的情況一直持續(xù)到了2014年，由于房地產(chǎn)商的拿地、開工具有韌性，地方政府需要土地出讓費(fèi)作為財(cái)政收入，新建的住宅越來越多，甚至西部地區(qū)出現(xiàn)了只有房屋不見人的鬼城。

這就是2014年經(jīng)濟(jì)最大的背景，不斷降低的住宅銷售，對(duì)應(yīng)不斷增加的住宅供應(yīng)量。房價(jià)過高不再是主要矛盾，房價(jià)可能崩盤才是主要矛盾。

萬科王石在那年說了一句非常知名的話：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了白銀時(shí)代。說完這句話沒多久，萬科就因?yàn)楣蓛r(jià)跌得太厲害，而被潮汕幫的姚振華舉牌，最終在多方勢(shì)力的協(xié)調(diào)下，姚振華逐步退出，王石出局，郁亮后來成了萬科的負(fù)責(zé)人。

這樣的環(huán)境下，萬科、保利等一線房地產(chǎn)開發(fā)商選擇保守，而碧桂園、融創(chuàng)、恒大則選擇積極進(jìn)攻，形成了歷史上的第二次房地產(chǎn)大賭博。

恒大二賭

作為中國經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)支柱，房地產(chǎn)對(duì)上游的鋼鐵、水泥、煤炭（水泥原材料），中游的裝修、防水、電力以及下游的家具、家電都有巨大的影響力，用大而不能倒來形容再貼切不過。

在賣不動(dòng)的房子面前，必須有解決的辦法。

2014年4月，央行橫空出世創(chuàng)造了 PSL 工具，這個(gè)金融工具簡(jiǎn)單地說，就是由國開行向居民借錢，讓居民去買房；而怎么創(chuàng)造居民的購房需求呢？棚戶區(qū)改造。

二三四線城市大量的居民，從原先的破舊老樓里面置換出來，入住了原有賣不出去的存量住宅，使得原有的住宅市場(chǎng)供給量變小，支撐了房價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格觸底反彈，拿地、開工、竣工全面企暖回升。

而在一年之后，A股史詩級(jí)的泡沫破裂，上證綜指從5178點(diǎn)暴跌到 2638，釋放了大量的流動(dòng)性到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，更是進(jìn)一步刺激了房價(jià)，至此啟動(dòng)了五年地產(chǎn)牛市。

擴(kuò)張激進(jìn)，在房價(jià)低迷時(shí)不斷增加土地儲(chǔ)備的恒大又一次賭對(duì)了，在 2015年住宅銷售面積上大幅跑贏了萬科等老牌龍頭企業(yè)，恒大的股價(jià)從16年的4.8元，上升到17年的32.5元，漲幅高達(dá)677%。

這個(gè)漲幅有多夸張呢？近年來最火的新能源汽車龍頭寧德時(shí)代，從 2020年初到今年最高點(diǎn)也不過漲了543%，內(nèi)房股自然是當(dāng)年港股市場(chǎng)最靚的仔。

然而太陽底下沒有新鮮事。房價(jià)過低的時(shí)候有政策托底，房價(jià)過高了自然也有政策壓頂，在 PSL 的支持下，二三線城市的房價(jià)大幅上漲。2015之后，傳導(dǎo)到一線城市，深圳率先扣動(dòng)了房價(jià)上漲的扳機(jī)，領(lǐng)導(dǎo)也發(fā)現(xiàn)了 PSL 的副作用，于是在2017年開始逐步收緊：

恒大三賭

于是我們見到了開篇所說的，2017年在全國密集出臺(tái)的房地產(chǎn)價(jià)格控制措施，核心是兩方面，一方面是總量上收縮 PSL，另一方面是因地制宜，因城施策。只是這一次，大多數(shù)民眾已經(jīng)不相信房價(jià)還會(huì)跌了，恒大等民營房地產(chǎn)企業(yè)同樣想再賭一次：

于是房價(jià)仍然在震蕩中上漲，不僅誕生了「深房理」這樣的帶人炒房團(tuán)，也出現(xiàn)了大量的房東拉群、聯(lián)手挺價(jià)，2020年二季度更是達(dá)到了一波高潮。

為什么是2020年二季度？因?yàn)樵谝患径?，全球?jīng)濟(jì)受到了史無前例的沖擊，反向迫使了全球央行大放水，美國、韓國、澳大利亞房價(jià)正在以史無前例的速度上漲。中國也不例外，并且在中國，只要聽到寬松、放水、降準(zhǔn)、降息這幾個(gè)字，就極大刺激了購房者的神經(jīng)。

只是這一次有所不同。

2020年二季度之后，全球的股市、房市暴漲，所有持有資產(chǎn)的人都賺得盆滿缽滿，而打工人面臨的則是降薪、失業(yè)、冒險(xiǎn)工作。全球頂級(jí)的對(duì)沖基金經(jīng)理 Ray Dalio 研究表明現(xiàn)在是二戰(zhàn)之后全球貧富分化最大的時(shí)刻，美國財(cái)長耶倫坦言當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在明顯的 K 型復(fù)蘇：

而三套組合拳，則成為了最后推動(dòng)恒大走向衰敗的致命一擊：

第一套：房地產(chǎn)公司的三條監(jiān)管紅線

2020年三季度，監(jiān)管為房地產(chǎn)公司劃定了三條紅線，第一條剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；第二條，凈負(fù)債率不得大于100%；第三條，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。這三條懲罰激進(jìn)擴(kuò)張的地產(chǎn)商，把恒大安排得明明白吧。

第二套：商業(yè)銀行的兩條監(jiān)管紅線

2021年元旦，又為銀行劃出了兩條紅線，極大限制了資金流向房地產(chǎn)：

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

第三套：基于指導(dǎo)價(jià)的按揭貸款

在深圳，所有的按揭貸款必須依據(jù)官方對(duì)住宅的估值，也就是說市場(chǎng)價(jià)1000萬的，原本我可以用300萬本金借700萬?，F(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)說了你只值700萬，銀行只能給你批7成貸款490萬，而你要拿出來的本金是510萬。300萬的本金增加到了510萬，增幅高達(dá)70%，極大限制了杠桿。

三拳過后，擴(kuò)張最激進(jìn)的裸泳者開始浮出水面。首先是華夏幸福債務(wù)重組，連帶把投資了幾百億的中國平安給坑了，實(shí)質(zhì)違約金額815億，其次是藍(lán)光發(fā)展實(shí)質(zhì)違約159.97億元。

而恒大則出現(xiàn)許多騷操作，比如在20年末的時(shí)候恒大汽車暴漲，短暫稱為中國市值最高的車企，彼時(shí)尚未有一部車量產(chǎn)下線。又比如準(zhǔn)備恒大冰泉等多個(gè)子公司上市。

但是這也未能阻擋市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)向悲觀的趨勢(shì)蔓延，于是我們見到了恒大離岸美元債暴跌50%，意味著你買入后，只要恒大不倒閉，一兩年后就能本金翻倍，意味著隱含極大的違約概率。而最近一次暴跌，則是因?yàn)閷?duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)40號(hào)監(jiān)管文件。

為什么是一個(gè)對(duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、補(bǔ)習(xí)班的監(jiān)管文件會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成沖擊？因?yàn)榇蠹覐?fù)盤后發(fā)現(xiàn)政策早就表達(dá)了對(duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的態(tài)度，而市場(chǎng)只是一直沒有把它當(dāng)回事而已。而房地產(chǎn)的企業(yè)家們，則是最喜歡與監(jiān)管博弈的那群人。

每次都賭贏，并不代表下次還會(huì)賭贏。(來源：獵云網(wǎng))

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