高房?jī)r(jià)壓制消費(fèi)，為何不能降房?jī)r(jià)？

本文作者：薛洪言，題圖來(lái)自：視覺(jué)中國(guó)

過(guò)去十年，消費(fèi)逐步成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。之所以如此，與其說(shuō)是國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛力被激活了，不如說(shuō)出口萎縮、投資放緩讓消費(fèi)“剩者為王”——另外兩個(gè)引擎減弱了，消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)力便更突出了。

此外，近十年來(lái)我國(guó)迎來(lái)劉易斯拐點(diǎn)，勞動(dòng)人口占比開(kāi)始下降，作為純粹消費(fèi)者的老齡人口占比提升，也在一定程度上刺激了消費(fèi)增長(zhǎng)。但老齡化帶來(lái)的消費(fèi)增長(zhǎng)并不可持續(xù)，激活青壯年人口的消費(fèi)活力，依舊是重中之重。

壓制青壯年消費(fèi)意愿的，不外乎子女教育、父母養(yǎng)老、高房?jī)r(jià)等因素，在本文中，我們著重談?wù)劯叻績(jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響。

一、過(guò)去十年的消費(fèi)增長(zhǎng)，源于人口老齡化

人是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)是決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本力量之一。根據(jù)生命周期假說(shuō)理論，老人和小孩是凈消費(fèi)者，青壯年是凈生產(chǎn)者和儲(chǔ)蓄者，當(dāng)一個(gè)社會(huì)中的青壯年占比下降時(shí)，儲(chǔ)蓄率下降、消費(fèi)率提升，消費(fèi)會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。

2003年以來(lái)，我國(guó)青壯年人口（20歲~54歲，下同）占比與國(guó)民儲(chǔ)蓄率之間呈明顯正相關(guān)，青壯年人口占比提升時(shí)，儲(chǔ)蓄率升高，青壯年人口占比下降時(shí)，儲(chǔ)蓄率也會(huì)下降。

2010年以來(lái)，消費(fèi)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，對(duì)應(yīng)人口結(jié)構(gòu)分析，恰逢青壯年人口占比進(jìn)入下降拐點(diǎn)，勞動(dòng)人口占比下降， 出現(xiàn)了劉易斯拐點(diǎn)（勞動(dòng)力從過(guò)剩走向短缺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)）。

青壯年是從青少年成長(zhǎng)起來(lái)的，青壯年占比下降的背后，是青少年占比的持續(xù)萎縮。2003年以來(lái)，20歲以下人口占比從28.74%降至21.95%，結(jié)果就是人口結(jié)構(gòu)的老齡化開(kāi)始凸顯。

從這個(gè)角度看，過(guò)去十年消費(fèi)的提升，可能并非是國(guó)人開(kāi)竅、更愿意消費(fèi)了，而是老齡化之后，儲(chǔ)蓄率下降、消費(fèi)率提升了。

但僅僅依靠老齡化釋放出來(lái)的消費(fèi)潛力，顯然是不足以支撐起內(nèi)循環(huán)的。未來(lái)五到十年，要繼續(xù)激活青壯年的消費(fèi)潛力，讓他們敢于消費(fèi)、愿意消費(fèi)。

過(guò)去十年來(lái)，雖然消費(fèi)占比在快速提升，但壓制青壯年消費(fèi)欲望的很多因素——如子女教育、父母養(yǎng)老、購(gòu)房還貸等并未有明顯緩解，子女教育、父母養(yǎng)老，本身也是一種消費(fèi)，著眼于消費(fèi)總量的提升，我們重點(diǎn)分析高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)的影響。

二、房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)消費(fèi)？

房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響，并非單向，粗略來(lái)看，至少有財(cái)富升值效應(yīng)、消費(fèi)派生效應(yīng)、消費(fèi)擠出效應(yīng)、財(cái)富差距效應(yīng)等多個(gè)維度。就財(cái)富升值效應(yīng)、消費(fèi)派生效應(yīng)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲是能促進(jìn)消費(fèi)的。

1. 財(cái)富升值效應(yīng)

對(duì)多套房用戶而言，房?jī)r(jià)上漲可直接轉(zhuǎn)化為租金增長(zhǎng)，亦可高位套現(xiàn)，能帶來(lái)直接的收入增長(zhǎng)，對(duì)消費(fèi)有促進(jìn)作用。但對(duì)大多數(shù)人而言，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)更多是一種財(cái)富幻覺(jué)，即購(gòu)房人的“身價(jià)”水漲船高，消費(fèi)潛力被激活。

如凱斯、奎格利和席勒2001年的一項(xiàng)研究就顯示，“我們確實(shí)發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富的變化對(duì)消費(fèi)有著重要的影響，有很強(qiáng)的證據(jù)支持這一點(diǎn)”。

1989年~1990年間，日本房地產(chǎn)泡沫高漲期，東京房?jī)r(jià)大概為8萬(wàn)美元/平方米，日本房地產(chǎn)價(jià)值是美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值的5倍，是全球股市總市值的2倍。巨大的財(cái)富幻覺(jué)，讓日本社會(huì)陷入消費(fèi)熱潮，據(jù)悉，當(dāng)時(shí)全球市場(chǎng)中很多收藏品，都被日本人以天價(jià)買(mǎi)入，更夸張的例子是，一年期高爾夫會(huì)員價(jià)格竟然也高達(dá)30萬(wàn)美元。

不過(guò)，財(cái)富效應(yīng)是雙向的，一旦房?jī)r(jià)下跌、泡沫破滅，對(duì)消費(fèi)的打擊同樣不可小覷。日本房?jī)r(jià)泡沫破滅后，至今未走出“失去的三十年”。所以，既便可以通過(guò)房?jī)r(jià)升值的財(cái)富效應(yīng)促消費(fèi)，也只能是溫和的、漸進(jìn)的，不可能作為主要驅(qū)動(dòng)力。

2. 消費(fèi)派生效應(yīng)

一般來(lái)講，購(gòu)房會(huì)直接帶動(dòng)汽車(chē)、家電、家居、裝修等派生消費(fèi)需求。從數(shù)據(jù)上看，2003年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積、乘用車(chē)、建材家居銷(xiāo)量的增速呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系。這一點(diǎn)很好理解，不再贅述。

不過(guò)，無(wú)論是財(cái)富效應(yīng)，還是消費(fèi)派生效應(yīng)，都存在爭(zhēng)議。

以財(cái)富效應(yīng)為例，雖然中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達(dá)96%，但通常只有多套房家庭才能更直觀地受益于房?jī)r(jià)上漲，唯一住房家庭不可能賣(mài)房交易，房?jī)r(jià)上漲的感知效應(yīng)有限。同時(shí)，55%的戶籍人口在農(nóng)村，其擁有的農(nóng)村住房不能流轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)增值對(duì)他們并不會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。

再說(shuō)消費(fèi)派生效應(yīng)，在收入有限的情況下，裝修、家具家電、購(gòu)車(chē)等大額消費(fèi)，對(duì)其他日常消費(fèi)也會(huì)有顯著的擠出效應(yīng)。其實(shí)，與房?jī)r(jià)上漲促消費(fèi)相比，更多地人開(kāi)始關(guān)注高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

三、高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)

當(dāng)房?jī)r(jià)收入比（一套住房平均價(jià)格與家庭年平均收入之比）較高時(shí)，人們?yōu)橘I(mǎi)房節(jié)衣縮食，就會(huì)產(chǎn)生明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)50大中城市房?jī)r(jià)收入比約為12，不吃不喝12年可以買(mǎi)套房。其中，一線城市高達(dá)24，是二線城市的兩倍。

盛松成等（2020）基于2005年~2007年國(guó)內(nèi)副省級(jí)以上城市及省會(huì)城市的數(shù)據(jù)，測(cè)算表明人均總消費(fèi)與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，且在統(tǒng)計(jì)學(xué)上顯著，總體看來(lái)，房?jī)r(jià)每上漲1倍，人均消費(fèi)就顯著下降4.65個(gè)百分點(diǎn)。高房?jī)r(jià)對(duì)于健康醫(yī)療、交通通信等可選消費(fèi)的擠出效應(yīng)尤其明顯，房?jī)r(jià)上漲1倍，這兩項(xiàng)會(huì)下降20個(gè)百分點(diǎn)左右。

王春梅（2015）基于1994年~2012年的季度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)一線城市房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)顯著為負(fù)，二線城市不顯著，三線城市微弱為正。

顯然，在一二線城市，首套房上車(chē)和二套房改善越來(lái)越難，房?jī)r(jià)上漲就成了隱形通脹，對(duì)消費(fèi)是負(fù)作用。三線城市不同，外來(lái)流動(dòng)人口占比較低，且房?jī)r(jià)整體合理，房?jī)r(jià)上漲能讓居民感受到財(cái)富增值，對(duì)消費(fèi)反倒有一定的促進(jìn)作用。

事實(shí)上，近年來(lái)大家在分析下沉市場(chǎng)的消費(fèi)潛力時(shí)，就把低房?jī)r(jià)視作重要指標(biāo)，房?jī)r(jià)低，才有積蓄，有錢(qián)有閑，自然會(huì)衍生出很多消費(fèi)需求，尤其是各種生活服務(wù)類(lèi)消費(fèi)。

此外，當(dāng)上車(chē)越來(lái)越難時(shí)，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)拉大財(cái)富差距，由于高收入群體邊際消費(fèi)傾向更低，財(cái)富差距的擴(kuò)大，對(duì)消費(fèi)也是負(fù)作用。

據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，2018年我國(guó)城鎮(zhèn)新成交住房中，首套房占比僅為12.8%，較2008年下降57個(gè)百分點(diǎn)。有房群體正在成為購(gòu)房的主體，持續(xù)享受房?jī)r(jià)上漲的紅利，無(wú)房群體無(wú)力上車(chē)，二者的財(cái)富差距持續(xù)擴(kuò)大。

所以，綜合考慮財(cái)富效應(yīng)、消費(fèi)派生效應(yīng)、擠出效應(yīng)、財(cái)富差距效應(yīng)之后，得出的結(jié)論是高房?jī)r(jià)會(huì)壓制消費(fèi)。

不過(guò)，高房?jī)r(jià)壓制消費(fèi)，并不能簡(jiǎn)單得出降房?jī)r(jià)促進(jìn)消費(fèi)的結(jié)論。房?jī)r(jià)影響面太廣了，牽一發(fā)動(dòng)全身，從促消費(fèi)角度看，小幅降房?jī)r(jià)作用不明顯，大幅降房?jī)r(jià)可能得不償失。

疫情之后，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行，作為對(duì)利率高度敏感的資產(chǎn)，房?jī)r(jià)面臨較大的上漲壓力，國(guó)內(nèi)一些城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的苗頭，引來(lái)調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為基調(diào)，需求側(cè)打擊投資炒作，供給側(cè)規(guī)范融資規(guī)模，對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱起到了快速降溫作用。在低利率的環(huán)境下，控住房?jī)r(jià)慢漲即是勝利，期待房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降來(lái)釋放居民消費(fèi)潛力，是不現(xiàn)實(shí)的。

四、房?jī)r(jià)有泡沫嗎？

與降房?jī)r(jià)促消費(fèi)相比，更多人關(guān)心的可能是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有泡沫嗎？

市場(chǎng)一般喜歡用房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷房?jī)r(jià)的合理性。國(guó)際橫向?qū)Ρ瓤?，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5倍，就是嚴(yán)重不可負(fù)擔(dān)的。據(jù)此推斷，我國(guó)很多城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10倍，顯然是不合理的。

不過(guò)，不同國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速不同，收入增速不同，房?jī)r(jià)收入比不能簡(jiǎn)單對(duì)比。就像在股市中，成長(zhǎng)性高的股票總是對(duì)應(yīng)更高的市盈率，中國(guó)一二線城市較高的房?jī)r(jià)收入比，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于中高速增長(zhǎng)階段是密切相關(guān)的。

所以，較高的房?jī)r(jià)收入比，說(shuō)明國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)對(duì)絕大多數(shù)人是不可負(fù)擔(dān)的，但還難以得出價(jià)格存在泡沫的結(jié)論。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速和收入增速趨勢(shì)性大幅放緩后，房?jī)r(jià)收入比才可能回歸至較低的水平。

以銀行業(yè)為例，2012年之后，銀行盈利增速告別了動(dòng)輒30%的黃金時(shí)代，四大行的市盈率也出現(xiàn)趨勢(shì)性拐點(diǎn)，再也沒(méi)能回到前期的高點(diǎn)。

所以，著眼于市場(chǎng)規(guī)律，可負(fù)擔(dān)性不代表合理性。房子背后，對(duì)應(yīng)的不僅僅是鋼鐵水泥的材料成本，也不僅僅是住有所居的心理訴求，背后還承載著各種便利、資源和機(jī)會(huì)，所以才有那句至理名言，地段、地段、還是地段。

核心地段總是稀缺的，核心地段的房?jī)r(jià)就不可能讓所有人都能負(fù)擔(dān)；一線城市也是稀缺的，一線城市的房?jī)r(jià)總顯得高不可攀。

即便如此，對(duì)房?jī)r(jià)增速進(jìn)行調(diào)控也是必要的，對(duì)于投資品，人們買(mǎi)漲不買(mǎi)跌且越漲越買(mǎi)，快速上漲本身必然催生非理性繁榮，把速度降下來(lái)，才能把房子附帶的投機(jī)屬性降下來(lái)，從而更接近實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

1. 王春梅，《中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的區(qū)域差異分析》，統(tǒng)計(jì)與決策，2015.

2. 盛松成,宋紅衛(wèi),汪恒，《房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，中信出版社，2020.

3. 徐遠(yuǎn)，《城里的房子：讀懂中國(guó)房產(chǎn)財(cái)富的邏輯》，中信出版社，2018.

4. 彭文生，《漸行漸遠(yuǎn)的紅利：尋找中國(guó)新平衡》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2013.

本文作者：薛洪言

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