長租公寓又出事：蛋殼讓租客還起了“房貸”？

原標題：長租公寓又出事：蛋殼讓租客還起了“房貸”？

作者｜閃電懶

編輯｜Duke

來源｜鈦財經(jīng)

長租公寓時值“多事之秋”，作為行業(yè)龍頭的蛋殼公寓也動蕩不安。

近日，蛋殼公寓又發(fā)生一起人事變動，公司首席運營官（COO）顧國棟被曝已于近日離職，這距離其加入蛋殼僅16個月。蛋殼官方回應稱顧國棟是因“個人原因”離職，屬正常人員變動，不會對公司運營產(chǎn)生影響。

不過，從年初開始，蛋殼公寓就被爆出多月未發(fā)工資、變相裁員、App下架整改以及多起消費者投訴事件。種種的負面消息疊加起來，市場人心惶惶，甚至蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的話題已經(jīng)登上熱搜。

蛋殼深陷“跑路”風波

蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，公司是紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司旗下中高端公寓品牌，是一家以數(shù)據(jù)驅(qū)動為核心，提供高品質(zhì)租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務平臺。

天眼查顯示，自2019年起，涉及該公司的開庭公告就有89份，以租賃、買賣、勞動合同糾紛為主。而且訴訟糾紛愈演愈烈，走投無路的維權(quán)者甚至“登門造訪”討說法。

10月14日，據(jù)相關(guān)媒體報道，蛋殼在北京的辦公處遭到了維權(quán)人士的包圍，據(jù)悉從工程合作商、保潔，到業(yè)主、租戶，維權(quán)人群幾乎涉及蛋殼公寓上下游業(yè)務的合作方。

其中，工程合作商急于拿到未結(jié)的工程款、有的業(yè)主不滿房租被拖欠，有的租客則擔心平臺跑路希望解約……

雖然，蛋殼公寓員工坦言“蛋殼的確出現(xiàn)資金鏈緊張的狀況”。不過對于“跑路倒閉”等言論，官方則否認，并表示目前經(jīng)營活動一切正常。

網(wǎng)友對蛋殼公寓的這則聲明并不買賬，甚至有網(wǎng)友直言，這種情況估計快了。

截至目前，消費者維權(quán)平臺《黑貓投訴》數(shù)據(jù)顯示，與蛋殼公寓相關(guān)投訴條目已經(jīng)有19858個。

拖欠業(yè)主水電費、燃氣費、物業(yè)管理費；房屋質(zhì)量問題包括甲醛超標、房屋漏水、供暖不足；不公平條款，違約金過高；拖欠房租，誘導貸款，平臺跑路等方面的投訴不勝枚舉。

三年多虧損63億

蛋殼公寓于2015年成立，2019年3月完成5億美元C輪融資，同年5月胡潤新發(fā)現(xiàn)獨角獸榜單，并于2020年1月選擇在紐交所上市。

但上市并未改善公司業(yè)績虧損情況。財報顯示，2017至2019年，蛋殼公寓營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損則分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。今年僅發(fā)布的一季度財報也顯示，虧損了12.3億元。

同時，公司上市后股價表現(xiàn)也不盡人意。行情數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓上市后股價一度達到13.90美元，但此后總體呈下跌之勢，截止發(fā)稿前，其股價已經(jīng)跌至2.22美元，不到一年的時間，市值自高位下跌超過八成。

背后，大規(guī)模擴張的經(jīng)營策略是蛋殼虧損的主要原因。2017年到2019年，蛋殼運營的房源數(shù)量暴漲近30倍。為了這些房源，蛋殼付出巨大的成本投入。據(jù)其招股書顯示，平均下來每一套新增房源的成本，需要12-20個月后才能收回。

而雪上加霜的是，上半年在疫情影響下，整個市場租金普降，同時入住率也走低。

蛋殼在招股書中風險提示章寫到，公司與房東們普遍簽了4-6年長約，鎖定了成本價格，如果未來市場價格下滑，存在租金差為負的風險。

總而言之，從目前的財務數(shù)據(jù)來看，蛋殼的資金鏈確實越來越緊張，而被曝光的裁員、拖欠工資等消息也從側(cè)面反映蛋殼正在縮減開支，但如果資金鏈危機確實發(fā)酵，這些動作無疑如飲鴆止渴，只能等待“白衣騎士”救場了。

長租公寓的陷阱

實際上，包含蛋殼公寓在內(nèi)，不少長租公寓平臺或租房平臺今年以來風波不斷。

就在本月，深圳一長租公寓“小鷹找房”疑似爆雷。而此前，杭州長租公寓“友客”、杭州長租公寓“巢客”、上海長租公寓“嵐越”等公司也紛紛出現(xiàn)爆雷、跑路的情況。

為何長租公寓頻頻爆雷？

實際上，爆雷的企業(yè)不少采用了“高收低租”的經(jīng)營方式，即用高于市場的價格找房東，按月或按季度向房東支付租金，再以低價出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租。

為了吸引用戶，長租公寓不惜以越來越高的價格從房東手里拿房，再以越來越低的價格租到租客手中，這樣的惡性競爭大大提高了其獲取房源的成本。若出現(xiàn)收支不平衡的款項，則容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，輕則拖欠租金，重則“卷款跑路”。

另外，許多黑心長租公寓企業(yè)為了引導租客支付一年甚至幾年的租賃合同，還引入了“租金貸”的玩法。

租金貸，即租客與長租公寓企業(yè)合作的金融機構(gòu)簽訂貸款合約，金融機構(gòu)替租客向長租公寓企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機構(gòu)償還租房貸款。由此，長租公寓企業(yè)就能提前從金融機構(gòu)獲得長期租金，積蓄資金池，形成財務杠桿，用以規(guī)模擴張、吸納新房源。

據(jù)蛋殼招股書披露，只有使用了租金貸，蛋殼租戶才能選擇月付，否則只能以季付、年付等方式，一次交納大筆租金。

不少租客由于負擔不起一整年的租金，往往會選擇長租公寓企業(yè)推薦的“租金貸”方案。表面上，租客按月付租金，實際上每月向貸款機構(gòu)還貸。有網(wǎng)友調(diào)侃，“還沒買房，長租公寓就提前讓年輕人擁有了還房貸的真實體驗?！?/p>

而一旦平臺跑路，租客不僅會被房東掃地出門，還得向金融機構(gòu)償還債務，面臨艱難的維權(quán)境地。

隨著長租公寓爆雷事件的頻發(fā)，相關(guān)監(jiān)管方也對租金貸提高了打擊力度。

今年9月，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征詢意見稿）》，要求住房租賃企業(yè)“不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款”，并給出了具體的懲罰標準。

可以預見，未來的長租公寓要想入門，這種“高杠桿”的金融游戲是玩不通的，而消費者也需要提高警惕，避免踩雷。至于遭遇資金危機的蛋殼能否向死而生，守住行業(yè)龍頭寶座呢？我們拭目以待！

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