四論不批判 房?jī)r(jià)難真降

幾天前，在上海，萬(wàn)科翡翠濱江工地的在建樓盤(pán)突發(fā)大火，給正在持續(xù)冰封的的樓市注入了火熱的溫度。但這場(chǎng)大火顯然無(wú)法將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們從冰冷的世界中拯救出來(lái)。

據(jù)巴克萊的一份報(bào)告認(rèn)為，由于2013年下半年貨幣融資條件進(jìn)一步緊縮、過(guò)度開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)商杠桿比率的提高，導(dǎo)致當(dāng)前房市供需情況惡化。他們預(yù)計(jì)目前的房地產(chǎn)衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。

一篇投資銀行報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)最富有的1%的人口，擁有全國(guó)大約1/3的房產(chǎn)。在中央政府反腐的不斷深入，以及銀行信貸的收緊，地產(chǎn)商和地方政府資金狀況將不斷惡化，房地產(chǎn)崩潰則近在眼前。

野村報(bào)告指出，供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存累積、三四線城市低迷、居民購(gòu)買(mǎi)能力降低、不利的人口趨勢(shì)、城鎮(zhèn)化速度放緩、生產(chǎn)率增長(zhǎng)放緩、利率自由化、開(kāi)放資本項(xiàng)目、房產(chǎn)稅、反腐敗、土地出讓金大幅增長(zhǎng)等是我們擔(dān)憂中國(guó)樓市崩盤(pán)的12條原因。中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂，或拖累今年中國(guó)GDP增速放緩至6%以下。

4月末，美國(guó)彼得森研究所發(fā)布的研報(bào)非常樂(lè)觀，研報(bào)稱(chēng)即使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣維持相對(duì)常態(tài)化的運(yùn)營(yíng)。依據(jù)之一是，目前中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率為1%，即使房?jī)r(jià)下跌50%，不良貸款率也只是在6.6%。

如果你認(rèn)為這些研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告都是揭示了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的真相，那就有點(diǎn)武斷，因?yàn)椋皇菄?guó)際上有一股唱衰中國(guó)的聲音，屢屢認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)將崩潰，而突破口就是房地產(chǎn)，二是大造房地產(chǎn)崩盤(pán)將導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰的論調(diào)，實(shí)際上是倒逼中國(guó)政府救市的陽(yáng)謀。

最近，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)大幅縮水，而各地方政府的救市傳言亦真亦假不斷出現(xiàn)，央行的政策也被解讀成催促銀行放房貸以救市，而開(kāi)發(fā)商及其利益集團(tuán)的專(zhuān)家官僚又開(kāi)始演出苦肉計(jì)，最終的夢(mèng)想就是政府出手救開(kāi)發(fā)商于水火。

多年來(lái)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論上存在四種核心論調(diào)，而這四種理論構(gòu)成了四條桌子腿，穩(wěn)穩(wěn)的抬起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和泡沫的積聚堅(jiān)挺。

一是認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)將經(jīng)濟(jì)綁架，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都必須依賴(lài)房地產(chǎn)的繁榮，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將徹底失速，這就是所謂“綁架論”。

比如，有專(zhuān)家發(fā)文認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)大滑坡，將給中國(guó)帶來(lái)什么？銀行惜貸——購(gòu)房者觀望——房?jī)r(jià)持續(xù)下跌——土地出讓收入縮水、抵押資產(chǎn)縮水——貸款人被迫拋售資產(chǎn)——資產(chǎn)價(jià)格下跌——銀行不良貸款率持續(xù)上升、資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)惡化——經(jīng)濟(jì)需求惡化——企業(yè)倒閉、居民成為負(fù)翁、金融危機(jī)——經(jīng)濟(jì)蕭條。

二是認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)不同，其他任何國(guó)家的房地產(chǎn)繁榮最終都導(dǎo)致了泡沫破裂，而中國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性將使中國(guó)的房地產(chǎn)擁有金剛不敗之身，中國(guó)的房地產(chǎn)即便有泡沫，也不會(huì)破，這就是所謂的“例外論”。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房?jī)r(jià)雖然會(huì)下降，但樓市不會(huì)崩盤(pán)。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有房子、持有房產(chǎn)的家庭，不會(huì)像美國(guó)人在金融危機(jī)之前那樣被迫拋售房產(chǎn)，因此中國(guó)樓市不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)2007年、2008年那樣大規(guī)模的下降。

三是認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)根本就沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在的發(fā)展是正常的反應(yīng)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，房地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)代才剛剛到來(lái)，至少還能維持30-50年，所有的價(jià)格下降都是假摔，很快就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，這就是“趁早論”。

某所長(zhǎng)表示，中國(guó)樓市目前只是階段性調(diào)整，中國(guó)的樓市還沒(méi)有到趨勢(shì)性下降的時(shí)候，是因?yàn)槌鞘谢€遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。日本房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體趨勢(shì)化下降的時(shí)候，城市化率約為60%到70%。而日前中國(guó)公布53.73%的城市化實(shí)則為勞動(dòng)力的城市化率，按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來(lái)算，中國(guó)真正的城市化率大概在38%到39%左右，不超過(guò)40%。因此房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)外界所說(shuō)的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。

四是認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫，而且還不小，但泡沫不會(huì)快速破裂，只會(huì)逐漸的隨著人口紅利的消失與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)而逐漸縮小，指望房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲大跌是癡心妄想，但政府需要采取政策保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，這就是所謂的“調(diào)控論”。

巴克萊銀行認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“太重要而不能倒下”。該行表示，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)GDP所作的貢獻(xiàn)接近于20%，金融系統(tǒng)通過(guò)影子銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的滲入也在不斷增加。該行稱(chēng)，在未來(lái)兩年，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將會(huì)逐漸縮小，而不是出現(xiàn)意外的修正。

以上幾種論調(diào)都是房地產(chǎn)利益共同體的創(chuàng)作，而這些理論往往糾結(jié)在一起，在不同的時(shí)段發(fā)揮不同的作用，哪種論調(diào)高企主要決定于市場(chǎng)狀態(tài)。如果房?jī)r(jià)上漲很快，第二種“例外論”就會(huì)被宣揚(yáng)，而各方面開(kāi)始表現(xiàn)出擔(dān)憂的時(shí)候，第四種理論將出現(xiàn)，當(dāng)房地賣(mài)不動(dòng)了，第三種理論就會(huì)被傳播，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑眼中，第一種聲音將集體發(fā)出，逼迫政府就范。

如果要真的駁斥這些理論，那往往需要鴻篇巨制，而且，人家這些理論根本就不怕你來(lái)駁斥，因?yàn)槭聦?shí)擺在眼前，大部分的中國(guó)人只見(jiàn)過(guò)房?jī)r(jià)上漲和更加快的上漲，而并沒(méi)有遇到過(guò)真正的房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟都是要通過(guò)資本市場(chǎng)的教育來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

根據(jù)這些理論，我們倒是可以借過(guò)來(lái)用下，證明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然重要，但還不足以撼動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體，有泡沫就一定會(huì)破，而且，早破比晚破要好。

1、例外論：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的例外論，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰在國(guó)外都造成了國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大滑坡，而在中國(guó)卻不會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)與西方資本經(jīng)濟(jì)不一樣，中國(guó)的多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域還沒(méi)有結(jié)合到天衣無(wú)縫，只要拆解到位，完全可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商及投機(jī)客自生自滅。

2、趁早論：既然房地產(chǎn)泡沫遲早要破滅，那早破滅比晚破滅要好，越晚對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響越大，我們已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2008年，就不要再錯(cuò)過(guò)2014年這個(gè)可能是最后的軟著陸機(jī)會(huì)了。

3、調(diào)控論：國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控早已經(jīng)被證明是越調(diào)越高，每一次都是調(diào)控使房?jī)r(jià)停留在一個(gè)階段性的位置，下一次從這個(gè)位置上上升，而2014年的房地產(chǎn)危機(jī)恰恰是政府毫無(wú)作為的情況下發(fā)生的，這也證明了“不調(diào)控才是最好的調(diào)控”。

4、綁架論：房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)想綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)是毫無(wú)疑問(wèn)的，而且已經(jīng)確實(shí)的綁架了不少的地方政府，這種綁架對(duì)于經(jīng)濟(jì)和政治都是極其危險(xiǎn)的，松綁才是大勢(shì)所趨，以中國(guó)經(jīng)濟(jì)的目前動(dòng)能，房地產(chǎn)想綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體還沒(méi)有能力，要趕快從房地產(chǎn)綁架圈套中解脫出來(lái)。

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