近日，關于機構化租賃模式、一線城市租金水平、資本在長租市場中扮演的角色等話題討論甚囂塵上。關于長租市場“資本推高房租”等結論的自媒體文章點擊量頻頻10萬+;長租公寓代表偶有發(fā)聲，但大多語焉不詳;各地政府部門雖尚未見權威發(fā)聲，但已有查處行動，不過信息公開又不足夠充分，一時引發(fā)市場種種猜疑。本文根據中聯基金總經理何亮宇在有關會議上的發(fā)言整理，系與柯春欣、范熙武、劉洋、張煜等討論得出，主要從維護行業(yè)發(fā)展良好局面的角度，對相關熱點問題進行“正本清源”的一些闡釋。
近日，關于機構化租賃模式、一線城市租金水平、資本在長租市場中扮演的角色等話題討論甚囂塵上。關于長租市場“資本推高房租”、“P2P式爆倉”、“販毒似的暴利”等結論的自媒體文章點擊量頻頻10萬+;長租公寓代表偶有發(fā)聲，但大多語焉不詳;各地政府部門雖尚未見權威發(fā)聲，但已有查處行動，不過信息公開又不足夠充分，一時引發(fā)市場種種猜疑。
在中國，租房問題一點都不比購房問題簡單，可以想見，今后我們再討論房地產市場，再言及房地產調控，租賃、租金顯然是和交易、房價同等重要的內容。作為一名房地產金融從業(yè)者，實在不希望行業(yè)發(fā)展的良好局面被“別有用心”者誤導，被“不明真相”者誤會。
租賃消費貸款及其發(fā)行ABS問題
先說第一個話題：這兩天市場討論最熱烈的租賃消費貸款及其發(fā)行ABS問題。
一家企業(yè)(A公司)開展二房東租賃經營，與業(yè)主簽訂5年長租合同，約定每3個月付一次租金，經裝修改造，提升品質、規(guī)范管理后，向租客出租。在出租端，租金繳納一般存在三種情形：
1.0模式：押一付三，享受市場化租金水平，租客一次性支出四個月房租。
2.0模式：租客手頭寬裕，一次性躉繳一年房租，享受一定折扣的租金水平。
3.0模式：租客手頭不寬裕，但仍想享受躉繳房租帶來的租金折扣，這時消費貸出現了，借給租客一年的租金，租客一次性交給A公司。而此時，A公司向業(yè)主支付房租的節(jié)奏自然是3個月一付，這樣依然就形成了在A公司賬上的資金沉淀。
五個方面的著重分析
這兩天討論較多的就是這個租金消費貸帶來的“期限錯配”和“資金沉淀”。對此，我們應著重分析幾個問題：
第一，拋開消費貸，簡化處理，假設今天采用消費貸的租戶都有支付能力一次性躉繳一年租金，是不是依然存在所謂的“期限錯配”和“資金沉淀”?我們是不是允許這種躉繳行為的存在?這兩個問題，答案是顯然的。所以，“期限錯配”和“資金沉淀”情形是二房東經營模式下必然存在的，這就像零售行業(yè)中批發(fā)端與零售端賬期不同形成的鋪底資金相似，而與是否有消費貸無關。
第二，“期限錯配”與“資金沉淀”是否存在風險?答案是肯定的。特別是兩種情形，一是企業(yè)持續(xù)經營能力不足，二是沉淀資金挪做他用后投資失敗。這兩種情況，都將導致一次性收取租客租金后，卻無力支付業(yè)主租金，導致至少有一方受損。
第三，消費貸是否加大了“資金沉淀”?答案是肯定的。現金流相對緊張的年輕人，一般不會選擇一次性躉繳房租，除非這個錢來的容易，還能帶來一些好處。消費貸讓更多的年輕人一下子具備了躉繳房租的能力，同時，租賃企業(yè)為了獲得更多的“資金沉淀”，可能會在躉繳折扣上加大力度，使得租客在計算貸款利息后的實際支出要比原來押一付三時更優(yōu)惠、更便宜，這樣年輕人就既有動力、也有能力進行躉繳了。因為，對于租賃企業(yè)，獲得低成本資金盡快擴張要比租金多幾個點更重要。
第四，消費貸中是否存在不規(guī)范行為?答案是肯定的。主要存在三種情形：一是與租客的租約是一年躉繳的，但消費貸卻是兩年甚至三年的。二是租賃企業(yè)不充分介紹各種支付方式，刻意引導甚至隱瞞欺詐租客，誘使其采取消費貸方式。三是租賃企業(yè)獲得“沉淀資金”后，不進行主業(yè)擴張，挪做他用。
第五，消費貸是否促進了行業(yè)發(fā)展，是否有存在必要?答案是肯定的。很多人認為二房東模式是輕資產模式，其實所謂輕重要視對誰而言。該模式下企業(yè)雖不持有房產，但需裝修經營改造，投入資金規(guī)模不小，回收期不短，也是不輕的投資，且因無房產抵押，無法獲得傳統(tǒng)融資支持，企業(yè)擴張難度大，行業(yè)發(fā)展慢，也不利于形成市場供應。消費貸促進了更多“沉淀資金”的形成，為企業(yè)擴張發(fā)展提供了傳統(tǒng)金融機構無法提供的資金支持;同時，企業(yè)使用了租客信用實現了自身融資，也降低了租客的房租負擔。應該說，在規(guī)范發(fā)展的前提下，消費貸是對雙方都有利的金融工具，值得支持、發(fā)展。當然，如果出現了上述的不規(guī)范行為，那是另外一回事。
規(guī)范發(fā)展租賃消費貸的四點建議
總體來看，資金沉淀是經營模式帶來的實際情況，與消費貸無必然關系。消費貸模式支持了行業(yè)規(guī)范企業(yè)和龍頭企業(yè)的發(fā)展，幫助企業(yè)和市場快速形成規(guī)模，也給租客帶來了實惠，是“好金融”。但發(fā)展過程中，確實存在違法違規(guī)行為，導致風險暴露(比如今天爆出的杭州事件)，有的即使是合法合規(guī)的，也存在使用消費貸過度的情況或趨勢。但早發(fā)現、早預警、早規(guī)范、早受益，規(guī)范發(fā)展好租賃消費貸，不僅不會出現“爆倉”、“暴利”，更會促進行業(yè)健康發(fā)展。
建議一是確保租金躉繳合同期限與貸款期限匹配。二是必須充分披露貸款行為，不得通過刻意引導、隱瞞信息等手段誘使租客選擇消費貸。三是應適當控制使用消費貸躉繳房租比例，一方面可以考慮與其企業(yè)凈資產掛鉤比例，畢竟是一個負債融資行為;另一方面也可以適當控制使用消費貸交房租占全部租賃行為的比例。四是適當監(jiān)管躉繳租金的使用，應主要用于主業(yè)擴張，防止挪用風險。當然，我國銀行沒有賬戶管理職能，任何經營模式都有屬于企業(yè)自身自由資金和不完全屬于企業(yè)自有資金的現金管理問題，資金性質和使用的監(jiān)管是一個挑戰(zhàn)。
充分發(fā)揮ABS公開產品的優(yōu)勢，倒逼督促行業(yè)企業(yè)合規(guī)有序發(fā)展
最后說說消費貸資金來源。從實踐情況看，目前的主要來源有商業(yè)銀行、互聯網金融企業(yè)、消費金融公司、ABS等。各種資金來源中，ABS產品數據公開，目前總量為15.64億元，是各類資金中占比最小的。這點規(guī)模，有自媒體認為，租賃企業(yè)利用ABS工具獲取“暴利”的觀點，有點自作多情了。
恰恰相反，ABS作為一種公開市場的標準化產品，與其它資金來源相比，具有透明、公開、信息披露完善、監(jiān)管措施充分等特點。在眾多專業(yè)機構的參與項目盡職調查、申報等流程下，ABS項目底層資產的合法、合規(guī)性更能夠得到保障。目前租賃消費貸ABS規(guī)模有限，很重要原因就是滿足監(jiān)管要求的合格企業(yè)和資產不足。因此，在未來的租賃消費貸資金結構中，應進一步鼓勵ABS發(fā)展，以充分發(fā)揮其公開產品的優(yōu)勢，一方面降低企業(yè)融資成本，更重要的是借助公開透明機制、信息披露要求、監(jiān)管和專業(yè)機構力量，倒逼和督促行業(yè)、企業(yè)合規(guī)有序發(fā)展。
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