不吹不黑，大數(shù)據(jù)揭曉老小區(qū)真實(shí)居住水平！

紅磚樓、白矮房，屋外是裸露的水泥，屋內(nèi)是廚房氤氳和滿屏獎(jiǎng)狀。這是北京老小區(qū)的獨(dú)特氣質(zhì)。

如果真的有上帝視角，俯瞰16410平方公里的北京，你看到的將是一張不斷攤開(kāi)的大餅。數(shù)十年如一日，老小區(qū)見(jiàn)證了北京的發(fā)展“加速度”，也昂首挺胸地參與了黃金時(shí)代，但在自身居住價(jià)值追不上地段價(jià)值的今天，它們身上的爭(zhēng)議性卻愈加明顯。高壽的樓齡到底是把“殺豬刀”還是“試金石”?數(shù)據(jù)君最有說(shuō)服力。

為此，我們選取了北京2195個(gè)建于1989年-1999年(即房齡在20-30年之間)的老小區(qū)，試圖通過(guò)觀察成交數(shù)據(jù)與內(nèi)外配套之間的關(guān)系，來(lái)揭秘老小區(qū)的真實(shí)居住品質(zhì)。地段邏輯與居住體驗(yàn)全面開(kāi)戰(zhàn)，為你還原最客觀的老小區(qū)面貌。

核心要點(diǎn)提煉：

1、 老小區(qū)在5環(huán)至6環(huán)之間分布最多;

2、 老舊小區(qū)生活便捷性指數(shù)和交通便利性指數(shù)得分最突出;

3、 老小區(qū)內(nèi)部“三供”(供電、供暖、供水)表現(xiàn)優(yōu)異，超一半的有物業(yè)和電梯;

4、 30-39歲的年齡群體老小區(qū)購(gòu)買力最強(qiáng)。

一、 萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，五環(huán)外才是我的主場(chǎng)

首先，我們嘗試從老小區(qū)分布區(qū)域來(lái)探索城市布局模式，卻意外發(fā)現(xiàn)五環(huán)至六環(huán)的區(qū)域才是老小區(qū)的主場(chǎng)，26.61%的占比打破了“離天安門越近房子越老”的固有認(rèn)知。究其原因，是在中國(guó)發(fā)展加速的幾十年里，北京城區(qū)擴(kuò)大了8-10倍，在配速不斷加快的過(guò)程中，城心土地像中年人的發(fā)際線，越來(lái)越稀疏;而“遠(yuǎn)郊”土地則像哆啦A夢(mèng)的口袋，隔三岔五就變出個(gè)小區(qū)來(lái)。

再?gòu)姆植忌倘?lái)看，良鄉(xiāng)、北七家、順義三個(gè)遠(yuǎn)郊玩家數(shù)據(jù)突出，商圈內(nèi)樓齡在20-30年的老小區(qū)分布最多，北京的環(huán)線發(fā)展模式由此可見(jiàn)一斑。尤其是九十年代以來(lái)，時(shí)代逐漸變得熱鬧，天南海北的人們?cè)谶M(jìn)京追夢(mèng)的路上降落到首都機(jī)場(chǎng)，加速了外環(huán)線上的樓盤拔地而起。如今，這些小區(qū)也已進(jìn)入而立之年，守望著新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)的不斷更迭。

二、 房老心不老，老炮兒圖的就是便利

回歸到居住體驗(yàn)本身，我們以老小區(qū)為核心，統(tǒng)計(jì)了直線距離1公里范圍內(nèi)的所有生活設(shè)施，不難發(fā)現(xiàn)醫(yī)院、幼兒園、地鐵站和公交車站可達(dá)性指數(shù)最高。在周邊配套方面，老小區(qū)實(shí)力證明“姜還是老的辣”，住在這兒一公里之內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)生活自由，簡(jiǎn)單粗暴。

再嚴(yán)謹(jǐn)一些，我們把15個(gè)基礎(chǔ)生活設(shè)施分成生活便捷、交通便利及環(huán)境宜居等3個(gè)一級(jí)維度，并計(jì)算出小區(qū)周邊相應(yīng)設(shè)施數(shù)量，經(jīng)過(guò)歸一化處理后，計(jì)算出平均值。最終發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)生活便捷性指數(shù)和交通便利性指數(shù)得分最突出。

說(shuō)到底，老小區(qū)還是集聚了最健全的城市基礎(chǔ)生活設(shè)施，不服不行。如今很多購(gòu)房家庭就算有車，包里也會(huì)常備地鐵卡，畢竟在“天長(zhǎng)地久有時(shí)盡，只有堵車無(wú)絕期”的北京，地鐵出行是節(jié)約時(shí)間成本最高效的方式，默默當(dāng)個(gè)坐地鐵的百萬(wàn)富翁，會(huì)坐出“上億專車專屬司機(jī)微服出訪”的感覺(jué)。

三、 想說(shuō)愛(ài)你不容易，數(shù)說(shuō)內(nèi)部居住維度

如果說(shuō)老小區(qū)的外部配套是“贏在起跑線上的優(yōu)等生”，那其內(nèi)部居住體驗(yàn)就普遍面臨失落了。因建成年代較久，老小區(qū)常因沒(méi)有電梯、車位不夠、物業(yè)不作為而飽受爭(zhēng)議，甚至有人吐槽每次去看房都是“驚嚇之旅”。到底是夸張還是真實(shí)，我們?cè)趯⒗闲^(qū)內(nèi)部居住維度聚類分析之后，得出了以下結(jié)論。

1、一方面，老小區(qū)內(nèi)部供水、供電、供暖情況表現(xiàn)優(yōu)異，基本不用擔(dān)心水電問(wèn)題;有超過(guò)一半的小區(qū)有電梯，61.61%的小區(qū)有物業(yè)，物業(yè)費(fèi)均值是0.85元/平米/月，生活成本較低。

2、另一方面，老小區(qū)內(nèi)部門禁安防系統(tǒng)堪憂，只有47.54%的老小區(qū)裝有門禁，難以保障業(yè)主的居住安全問(wèn)題。

3、最后墊底的是車位。老小區(qū)幾乎沒(méi)有地下停車庫(kù)，數(shù)據(jù)顯示平均每戶約有0.8個(gè)車位，還是“摳”出來(lái)的。其實(shí)，北京的老小區(qū)開(kāi)建之初是沒(méi)有規(guī)劃停車位的，早時(shí)候誰(shuí)家有輛自行車大概就相當(dāng)于現(xiàn)在有輛豐田凱美瑞。

四、“真香”警告?老而彌堅(jiān)的背后是誰(shuí)在買單?

當(dāng)昔日榮光遇到今日荒頹，有趣的事情發(fā)生了。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2012年以來(lái)，20-30年之間的老舊房均價(jià)累計(jì)漲幅最多，成交量也居高不下，無(wú)論風(fēng)吹草動(dòng)，你大爺依舊是你大爺。除了沒(méi)有公攤、總價(jià)低、使用面積大受歡迎以外，從安全邊際、可預(yù)期、可延展的買房三要素來(lái)看，老小區(qū)也足夠傲嬌。

那么，老而彌堅(jiān)的背后，又是誰(shuí)在買單呢?

按照年齡段化分，30-39歲的中年群體是老小區(qū)的購(gòu)買主力，且成交量將第二名遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。這是因?yàn)樯嫌欣舷掠行〉?ldquo;成長(zhǎng)家庭”，對(duì)城市各類資源的需求往往是豐富且全面性的，孩子上學(xué)要方便接送，爸媽歲數(shù)大了更要離醫(yī)院近一些，這些需求只有“站在世界中心呼喚愛(ài)”的老小區(qū)能夠均衡滿足。

50歲以上的購(gòu)房者很少買老小區(qū)。他們?cè)谂f樓房里浸染了大半輩子，家長(zhǎng)里短像藤蔓一樣在冗長(zhǎng)的時(shí)光里滋生，直到老得再也不能“一口氣上五樓”。破舊的內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)不再適合老人，萬(wàn)千個(gè)娃在讀書的家庭也在嗷嗷尋求安身之處，于是，老小區(qū)和老小區(qū)里的老人們體面退出，共同完成了更迭的使命。

沒(méi)有確切的詞語(yǔ)可以真正定義老小區(qū)，這里就像北京的縮影。魚與熊掌不可得兼，關(guān)于老小區(qū)的的喧囂聲從未停止。改造也并非是朝夕見(jiàn)效的事情，它需要高瞻遠(yuǎn)矚的頂層設(shè)計(jì)、抽絲剝繭的科學(xué)落實(shí)，也需要一點(diǎn)耐心。我們不妨期待，改造后的老舊小區(qū)會(huì)引來(lái)新的居住需求進(jìn)入，屆時(shí)地段優(yōu)勢(shì)和居住體驗(yàn)重修舊好，共同合唱一首“春天里”。

最后，送上北京市成交量最多的十個(gè)老小區(qū)。有鐘情老小區(qū)的人情味兒和生活便利性的購(gòu)房客戶，可以重點(diǎn)關(guān)注這些樓盤，這意味著將來(lái)?yè)Q房的時(shí)候，不需要擔(dān)心面臨進(jìn)退兩難的處境。

內(nèi)容編輯：王櫻桃

內(nèi)容出品：北京鏈家內(nèi)容運(yùn)營(yíng)部

特別聲明：文中數(shù)據(jù)來(lái)源于貝殼找房，圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

免責(zé)聲明：因時(shí)間、市場(chǎng)、政策等都會(huì)發(fā)生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據(jù)使用。

生成海報(bào)

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來(lái)自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁(yè)或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實(shí)情況說(shuō)明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開(kāi)相關(guān)鏈接。