5年?duì)I收超15億,揭秘上市房企世聯(lián)行的金融布局

近年來(lái),不少房地產(chǎn)公司布局互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù),包括世聯(lián)行[SZ:002285]、碧桂園[HK:02007]、佳兆業(yè)集團(tuán)[HK:01638]、搜房網(wǎng)[NYSE:SFUN]等上市公司。其中,世聯(lián)行是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。這家傳統(tǒng)的地產(chǎn)代理公司的金融拓展始于2012年,截至2017年上半年末,金融板塊累計(jì)營(yíng)收14.66億元。有別于部分公司大刀闊斧地轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)金融,世聯(lián)行顯得較為謹(jǐn)慎,其金融業(yè)務(wù)基本依托于自身在房產(chǎn)市場(chǎng)的積淀。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁變動(dòng),這家公司似乎也在探求新的發(fā)展道路。

下文將從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)入手解讀世聯(lián)行的金融業(yè)務(wù)發(fā)展之路。

一、金融業(yè)務(wù)歷史沿革

世聯(lián)行的金融轉(zhuǎn)型始于2012年。通過(guò)收購(gòu)從事房地產(chǎn)金融的三家關(guān)聯(lián)公司:盛澤擔(dān)保、小額貸款和世聯(lián)投資,并于2012年9月將其納入合并報(bào)表范圍,2012年(指9至12月,下同)世聯(lián)行金融業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4745.6萬(wàn)元,其中現(xiàn)金贖樓和小額貸款業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入1989.2萬(wàn)元和1758.0萬(wàn)元,占比分別為41.9%和37.0%。

2013年,金融業(yè)務(wù)收入增至6985.9萬(wàn)元,但構(gòu)成比例發(fā)生了較大變化?,F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)比例降至23.7%;小額貸款比例較上年提升26.3個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到63.3%,金額增至4423.0萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)151.6%

2014年,世聯(lián)行正式確立了"祥云戰(zhàn)略",利用公司在房地產(chǎn)數(shù)十年積累的資源,深化用戶服務(wù),其中就包括金融服務(wù)。公開(kāi)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2014年金融業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)到2.69億元,同比增長(zhǎng)2865.7%;金融業(yè)務(wù)在總營(yíng)收的占比達(dá)到8.15%,接近上年的3倍。在金融業(yè)務(wù)構(gòu)成里,小額貸款業(yè)務(wù)占比達(dá)到97.2%,現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)則降至1%以下。筆者認(rèn)為,這可能是由于世聯(lián)行重建了產(chǎn)品體系,將原有贖樓業(yè)務(wù)逐漸納入到小額貸款的營(yíng)收體系。

2015年,隨著世聯(lián)行整體營(yíng)收增長(zhǎng)(主要是房產(chǎn)代理、顧問(wèn)服務(wù)),金融業(yè)務(wù)隨之增長(zhǎng)到4.22億元,其中,小額貸款約4.15億元,所占比例為98.4%。2016年金融業(yè)務(wù)營(yíng)收增至4.47億元,同比增長(zhǎng)5.99%;但金融業(yè)務(wù)占比輕微下滑至7.16%,較上年降低1.8pct。

2017年上半年,金融業(yè)務(wù)營(yíng)收2.10億元,同比下降了18.98%,而金融業(yè)務(wù)的占比也進(jìn)一步降至6.41%。按照歷史數(shù)據(jù)估算,截至目前,世聯(lián)行金融業(yè)務(wù)歷史累計(jì)營(yíng)收應(yīng)該超過(guò)15億人民幣。二、世聯(lián)行如何開(kāi)展金融業(yè)務(wù)

在2012年并購(gòu)盛澤金融后,世聯(lián)行開(kāi)始探索房地產(chǎn)金融增值服務(wù)的新形式。新增金融業(yè)務(wù)與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)之間,客戶資源相通,且原來(lái)的數(shù)據(jù)資源和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有共同的平臺(tái)基礎(chǔ)。

如下表所示,房地產(chǎn)金融主要分為四塊:小額貸款、現(xiàn)金贖樓、投資管理和其他金融服務(wù),以小額貸款為主。截至2017年上半年,小額貸款累計(jì)營(yíng)收為13.87億元,在整個(gè)金融板塊中占94.6%。

目前,小額貸款通過(guò)深圳市世聯(lián)小額貸款有限公司(下稱"世聯(lián)小貸")進(jìn)行,通過(guò)股權(quán)收購(gòu),世聯(lián)小貸2014年成為世聯(lián)行的全資子公司,最新注冊(cè)資本為15億人民幣。

"樂(lè)貸"(2017年,經(jīng)原"家圓云貸"升級(jí)而成)是小額貸款最重要的產(chǎn)品,其營(yíng)收約占小額貸款總營(yíng)收的85.7%。除此之外,世聯(lián)行根據(jù)不同的場(chǎng)景和需求提供不同的貸款產(chǎn)品,包括速貸、車位貸、精裝貸、家貸、員工貸、快貸、易貸、優(yōu)貸、房東貸、租金貸、上游貸、家裝貸、按揭助貸。世聯(lián)行金融業(yè)務(wù)構(gòu)成作為世聯(lián)行金融業(yè)務(wù)板塊份量最重的小額貸款,其資金來(lái)源較為豐富:

(1)首先是小貸公司自有資金。2016年2月,世聯(lián)行拋出10億元定增方案,募集資金用于增資世聯(lián)小貸,定增成功后,世聯(lián)小貸的注冊(cè)資本增至15億元人民幣。將放貸能力提升至原有的三倍。

(2)外部融資,包括銀行授信、資產(chǎn)證券化和私募基金。現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)顯示,從2014年起,世聯(lián)行開(kāi)始大舉利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)充業(yè)務(wù)規(guī)模,通過(guò)銀行貸款、私募基金、資產(chǎn)證券化等方式融入資金。2014年、2015年、2016年融入資金規(guī)模分別為9.85億元、21.34億元、11.39億元,2017年上半年,通過(guò)銀行貸款和資產(chǎn)證券化等方式融入的資金同比增長(zhǎng)11.49億元。需要注意的是,上述資金并非全部用于金融業(yè)務(wù),但是從數(shù)據(jù)趨勢(shì)可以看出:2014年和2015年金融業(yè)務(wù)甚至營(yíng)收總額的增長(zhǎng)很大程度上歸因于財(cái)務(wù)杠桿的利用,2016年杠桿率下降,但2017年財(cái)務(wù)杠桿繼續(xù)擴(kuò)大。

(3)P2P平臺(tái)世聯(lián)集金。世聯(lián)集金由深圳市房聯(lián)寶寶金融信息服務(wù)有限公司運(yùn)營(yíng),該公司是世聯(lián)行的品牌合作方。2015年,世聯(lián)集金平臺(tái)上線,成為世聯(lián)行盤(pán)活信貸資產(chǎn)的重要工具,截至2017年上半年末,世聯(lián)行為此支付給世聯(lián)集金的風(fēng)險(xiǎn)保證金余額為4996.86萬(wàn)元。另?yè)?jù)世聯(lián)集金披露的數(shù)據(jù),截至目前,平臺(tái)累計(jì)交易額44億元。

三、金融業(yè)務(wù)未來(lái)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)?

除2016年毛利率相對(duì)較低,其余統(tǒng)計(jì)區(qū)間里世聯(lián)行金融業(yè)務(wù)毛利率均在60%以上,2014年一度高達(dá)76.03%。遠(yuǎn)高于代理、顧問(wèn)板塊的毛利率。

2017年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,世聯(lián)行四大業(yè)務(wù)板塊中,房地產(chǎn)交易、互聯(lián)網(wǎng)+、資產(chǎn)管理服務(wù)和金融服務(wù)分別營(yíng)收16.78億元、9.19億元、4.71億元和2.10億元,同比增長(zhǎng)率分別為13.35%、61.25%、25.35%、-18.98%。金融業(yè)務(wù)是唯一一個(gè)營(yíng)收下降的板塊,且從毛利率看,2017年上半年毛利率同比輕微下降了2.32pct。

金融業(yè)務(wù)營(yíng)收下滑以及毛利率下降與產(chǎn)品變動(dòng)有關(guān)。2016年下半年起,世聯(lián)行積極研發(fā)新的金融服務(wù)產(chǎn)品,2017年上半年,針對(duì)8類場(chǎng)景客戶需求已研發(fā)上線22款信貸產(chǎn)品,并將原有的"家圓云貸"產(chǎn)品升級(jí)為"樂(lè)貸"。由于新產(chǎn)品上量需要一定的時(shí)間,導(dǎo)致了2017年上半年金融業(yè)務(wù)營(yíng)收同比下降。另一方面,新的金融產(chǎn)品研發(fā)支出和銷售支出較大,從而導(dǎo)致毛利率輕微下降。隨著新產(chǎn)品逐漸放量,金融板塊的表現(xiàn)下半年有望好轉(zhuǎn)。綜合來(lái)看,世聯(lián)行的金融服務(wù)均是圍繞房產(chǎn)代理、顧問(wèn)等主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展,業(yè)務(wù)場(chǎng)景明確。根植于自身體系,金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)變量較少,營(yíng)業(yè)收入很少出現(xiàn)大起大落;但掣肘在于,營(yíng)收高度依賴于房產(chǎn)市場(chǎng)的變化,外部延展不夠。

世聯(lián)行金融業(yè)務(wù)下個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自何處?通過(guò)觀察其未來(lái)布局或許可以一窺:2017年上半年,世聯(lián)行大力布局長(zhǎng)租公寓,隨著房屋租賃的支持政策不斷出臺(tái),其長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的政策紅利將不斷顯現(xiàn),圍繞房屋租賃的金融服務(wù)或許可以迎來(lái)新增長(zhǎng)。

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2017-09-13
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