怕嗎？北京再對(duì)60萬(wàn)套商住房限購(gòu)！

文丨 劉信鳳

3月28日訊，經(jīng)過一波“限房限貸又限離”的大規(guī)模樓市調(diào)控后，北京市出臺(tái)史上最嚴(yán)商住房限購(gòu)政策，調(diào)控的最終目的也從單純的抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，直接過渡到調(diào)控北京市的人口規(guī)模。

3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，提出對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的限制措施，在全國(guó)范圍內(nèi)打響了商住房限購(gòu)的第一槍。

該政策對(duì)北京商住房市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。公告明確要求，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，應(yīng)銷售給合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，將個(gè)人購(gòu)買者排除在外。且要求企事業(yè)單位、社會(huì)組織購(gòu)買商辦類項(xiàng)目后，不得用于居住使用。

公告另強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給個(gè)人，但個(gè)人購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。這兩項(xiàng)硬性規(guī)定相當(dāng)嚴(yán)苛，或?qū)⒋蟛糠忠庀騻€(gè)人購(gòu)買者拒之門外。

此外，北京市建委站出來再補(bǔ)一刀。要求開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目時(shí)，最小分割單元不得低于500平米。不符合要求的項(xiàng)目，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

商住房調(diào)控自去年年中流傳至今，但靴子落地仍然震驚業(yè)界。最終落地政策的嚴(yán)厲程度，已經(jīng)超出業(yè)界所有人的想象，業(yè)內(nèi)人士直言“文字很少很可怕”。本次調(diào)控基調(diào)從過去的抑制房?jī)r(jià)過快上漲，直接轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谑枭?，相?dāng)于將商住房逼進(jìn)死胡同，未來交易不容樂觀。

小編查閱資料發(fā)現(xiàn)，業(yè)界對(duì)“商改住”并沒有明確定義，它是開發(fā)商將商辦用地的規(guī)劃性質(zhì)改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型，從而衍生出的一種打政策擦邊球的違規(guī)產(chǎn)品。相比正規(guī)住宅用地70年的使用年限，商辦用地的使用年限明顯縮短，多為40年或50年。值得注意的是，“商改住”雖然改變了建筑形式及使用功能，但用地的規(guī)劃性質(zhì)不會(huì)改變，故產(chǎn)權(quán)仍是40年或50年。

此外，購(gòu)買“商改住”不能落戶，更不能享受學(xué)區(qū)房等配套設(shè)施。但購(gòu)買“商改住”的首付款與商辦物業(yè)相同，需要50%首付10年貸款期，且不能使用公積金貸款，不計(jì)算住宅貸款次數(shù)。盡管“商改住”缺點(diǎn)甚多，但是隨著北京市住宅用地稀缺性逐年攀升，“商改住”反而一飛沖天，成為近年來市場(chǎng)銷售主力軍，并在北京擁有巨大庫(kù)存。

下面用數(shù)據(jù)說明。據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)最近10年成交房源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)大約有超過40萬(wàn)套商用類物業(yè)，其中約25萬(wàn)套為商住類物業(yè)，其中90%被個(gè)人購(gòu)買。另外，市場(chǎng)上存在約超過15萬(wàn)套商辦類物業(yè)的潛在供應(yīng)量，故本次商辦物業(yè)調(diào)控政策將直接影響起碼60萬(wàn)套物業(yè)，未來這些房源將全部納入限購(gòu)或者企業(yè)購(gòu)買。

政策一出，北京市住建委立馬響應(yīng)。近日，北京市住建委加強(qiáng)對(duì)商辦類項(xiàng)目的執(zhí)法檢查，嚴(yán)厲懲處違規(guī)銷售、代理、宣傳商業(yè)辦公類項(xiàng)目用于居住的行為。目前，林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)等6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目因涉嫌“商改住”，已被停止網(wǎng)簽。

這場(chǎng)關(guān)于商辦物業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)開始，相關(guān)輔助政策也在快速跟進(jìn)。3月26日，北京市推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，禁止違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。3月28日，北京市發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)》草案，確定北京常住人口規(guī)模2020年控制在2300萬(wàn)人以內(nèi)。2020年以后，長(zhǎng)期穩(wěn)定控制在2300萬(wàn)人左右，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，積極應(yīng)對(duì)老齡化問題。

北京市連發(fā)三份文件，調(diào)控人口規(guī)模的基調(diào)已經(jīng)非常明顯。也進(jìn)一步明確北京市樓市調(diào)控的邏輯已經(jīng)完全改變，當(dāng)初市場(chǎng)預(yù)測(cè)的單純抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的思維已經(jīng)一去不復(fù)返，通過樓市調(diào)控間接達(dá)到人口調(diào)控的最終目的才是王道。

三管齊下，自然威力巨大。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，史上最嚴(yán)商住房限購(gòu)政策落地后，北京過去的二手房公寓或者商辦的購(gòu)買條件，比購(gòu)買住宅更嚴(yán)格。如此嚴(yán)格的約束條件，將導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買商辦類公寓。故其預(yù)計(jì)，商辦物業(yè)市場(chǎng)成交量很有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，房?jī)r(jià)很可能在未來有30%以上的跌幅。

北京市“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當(dāng)中最嚴(yán)格的，但絕不是唯一的。北京“商改住”限購(gòu)和多個(gè)城市“類住宅”整治，意味著這是全國(guó)“一盤棋”的行動(dòng)。當(dāng)前，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)同步開展“商改住”項(xiàng)目整治活動(dòng)。過去一年多房?jī)r(jià)上漲過快的十幾個(gè)城市，比如深圳、廣州、蘇州、廈門等開展類似活動(dòng)已經(jīng)指日可待。

無論如何，北京市已經(jīng)打響商住房限購(gòu)的第一槍，星火燎原的戰(zhàn)況或在不久的將來席卷全國(guó)。對(duì)此，你怕了嗎?

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