樓市新政難阻房企拿地?zé)崆?10大房企一季度拿地同比增83.3%

文丨經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

4月7日訊，今年一季度，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)加碼。僅3月份以來，已經(jīng)有超過30個(gè)城市陸續(xù)出臺或升級不同程度的調(diào)控政策。在此背景下，一季度住宅市場量價(jià)整體回落。不過，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的購買熱情并未減退，一季度恒大、碧桂園等十大房企拿地總價(jià)高達(dá)2246億元，同比大幅增長83.3%。

房企購地金額同比大增

盡管近期各地樓市調(diào)控新政陸續(xù)出臺，依然難以抵擋房企拿地?zé)崆椤?/p>

3月28日下午，北京土地市場迎來新政后的首場拍賣。經(jīng)過激烈角逐，天恒以15.8億元競得通州臺湖地塊，首創(chuàng)以17.6億元、配建12.8萬平方米自住房競得密云地塊。

對商辦調(diào)控政策出臺后，3月30日北京土地市場迎來商辦用地首拍。當(dāng)天有3宗商辦用地參與競拍，分別位于朝陽區(qū)和大興區(qū)。三宗F3類用地合計(jì)規(guī)劃建筑面積24.1萬平方米，合計(jì)起價(jià)40.4億。最后成交價(jià)格合計(jì)為53.5億。

今年一季度，上海樓市成交量環(huán)比下跌30%左右。但房企拿地意愿并未降低，以小昆山地塊為例，土地樓板價(jià)3萬元/平方米，預(yù)計(jì)保本價(jià)超過5萬元/平方米。今年3月，上海連續(xù)中止5幅地塊出讓，單個(gè)地塊競爭房企超過15家。

熱點(diǎn)二三線城市也不例外，今年一季度蘇州市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地(不含吳江區(qū))共出讓14宗，成交面積63.22萬平方米，成交金額178.77億元。土地出讓面積同比增加182.73%，成交金額同比增長1101%。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深入，房企也在規(guī)?；蜆I(yè)績競賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企對土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)的重視也越來越大。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，恒大、碧桂園、中海、保利、龍湖等10大房企拿地總額高達(dá)2246億元，同比大幅增加83.3%。

中指院方面認(rèn)為，2016年，在熱點(diǎn)城市樓市量價(jià)齊升趨勢的帶動下，房企取得較好的去化效果。步入2017，企業(yè)補(bǔ)倉積極，拿地?zé)崆橐琅f高漲。前三月，土地市場供應(yīng)處于低位，房企的城市投資趨勢高度趨同，促使重點(diǎn)城市土地價(jià)格高漲，10家企業(yè)土地成交規(guī)劃面積同比增加39.7%。

從拿地金額來看，碧桂園、恒大位居前兩位。兩家拿地金額合計(jì)在排行榜中占比超30%，規(guī)劃建筑面積占比近45%。其中，碧桂園無論拿地?cái)?shù)量、拿地金額均排名首位，該企業(yè)前三月在三四線城市的拿地面積與金額占比分別達(dá)72%、45%;恒大、中海、保利的拿地金額也均超過平均金額225億元，緊隨其后;招商蛇口前三月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價(jià)近2萬元/平方米，相對處于高位。

另一方面，地方城市的土地收入也相應(yīng)大漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為6370.2億元，同比增長63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億。房企對熱點(diǎn)城市熱門地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業(yè)拼搶。

二線城市多為布局重點(diǎn)

從企業(yè)布局戰(zhàn)略來看，一線、熱點(diǎn)二線城市仍為重點(diǎn)。今年1-3月，全國土地成交額前10名的城市累計(jì)成交額為2961億元，同比增加59%。二線重點(diǎn)城市繼續(xù)占據(jù)榜單前列，其中武漢以513.1億元領(lǐng)銜全國，合肥超過400億，同比漲幅明顯。此外，在規(guī)劃建筑面積方面，武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市土地成交面積排名靠前。

從住宅用地成交總價(jià)排行榜來看，熱點(diǎn)城市核心地塊仍被市場熱捧，TOP10地塊成交總價(jià)較2月環(huán)比下降超30%。受熱點(diǎn)城市政策調(diào)控影響，3月份，TOP10地塊成交總價(jià)在一季度中處于最低;排名前3的地塊成交金額在40億元-55億元之間，而2月份排名前3的地塊均在90億元以上。

從各城市群拿地情況來看，房企在長三角城市群拿地金額更高。受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場成熟度影響，長三角區(qū)域成為眾多房企投資的熱點(diǎn)，直接促進(jìn)土地市場異常火熱，TOP10企業(yè)以1052億元的拿地總價(jià)排名第一，環(huán)渤海以682億元緊隨其后，珠三角的拿地金額則為578億元。

一季度各線城市住宅用地成交量均正增長，部分城市成交體量較大。全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%;其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來看，鄭州、徐州、武漢成交面積已超過750萬平方米，位居前三;另有西安、重慶等城市成交超400萬平方米。

高地價(jià)暗藏后期風(fēng)險(xiǎn)

從土地價(jià)格來看，今年一季度全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3%，同比上漲49.0%。其中，住宅用地成交樓面均價(jià)3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7%，同比上漲44.1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，由于現(xiàn)在土地市場上很明顯拿地成本增加，而一旦房價(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。他認(rèn)為，巨大的成本壓力放大了房企風(fēng)險(xiǎn);而對于溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地來說尤為明顯。

張大偉認(rèn)為，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地較多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價(jià)、限購的影響。“如果房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，而這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將給企業(yè)銷售帶來巨大壓力。”

值得一提的是，監(jiān)管層已經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資金開始從嚴(yán)監(jiān)管，禁止企業(yè)用非自有資金拿地。同時(shí)，房企的再融資渠道也呈現(xiàn)收緊態(tài)勢，一季度房企國內(nèi)發(fā)債總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升。央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)越來越大。他分析指出，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，這意味著2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將到償還期限。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金壓力。

張宏偉進(jìn)一步指出，如此一來，對于房企來講無非兩個(gè)解決方法：“一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)。毫無疑問，資本市場環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會進(jìn)一步降低。”

“另一種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力。”他認(rèn)為，現(xiàn)在看來，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大。“屆時(shí)，房企只有通過‘以價(jià)換量’的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。”

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